浦东金桥：国内收租物业类公司代表估值15

公司动态：

2009 年公司全年实现营业收入8.39 亿元，同比下降25.5%；归属于母公司股东的净利润3.60 亿元，同比增长29.8%。每股收益0.427 元。公司拟10 股送1 股，派现1.1 元。

主要观点：

租赁业务出租率维持较高水平

报告期内住宅出租率为97.5%，研发办公楼出租率逾90%。新金桥广场的酒店出租率69%、写字楼出租率95%，商铺出租率74%。租赁出租率维持在较高水平，租赁收入较为稳定，每年给公司带来7 亿左右的租金，且毛利率较高，维持在60%以上。

碧云新天地项目销售顺利，保障未来两年业绩

2009 年，公司碧云新天地项目预售顺利，取得签约金额14.6 亿元，创造了公司销售业绩的新纪录，也为公司未来两年的业绩提供了保障。

公司资金充沛，为未来“走出去”战略打下良好基础

公司货币资金9.36亿元，同比增加1148.54%，资产负债率为49.96%，剔除预收账款后的资产负债率为40.3%，每年有7亿左右的稳定租金，公司资金充沛，并且，拟将发行不超过12亿的公司债，为公司未来“走出去”战略打下良好基础。今年公司在临港新城取得地块，建筑面积为14.3万，走出去战略有实质性进展。

期间费用同期减少3.5 个百分点，但依然较高

公司三项费用为19.3%，同比下降3.5 个百分点；但相对其他主流地产商，三项费用高出10 个百分点，主要原因是公司主营成本资本化较少，费用化较多所致，这也降低了公司账面利润。

估值和建议

公司09 年依靠投资收益2.04 亿元实现较快增长，主要包括处置海通证券股权1167 万股取得1.82 亿元以及参股公司东方证券分红收益1277 万元。公司未来两年业绩确定性较高，主要是碧云新天地的预售账款。我们预测 2010、2011 年每股0.55 元、0.58 元。对应市盈率为23、22 倍，公司RNAV 估值15.0 元，维持“跑赢大市”评级。（上海证券）