华侨城A：行业调整中凸显优势

湘财证券-买入

事件：我们最近对华侨城进行了调研，和公司领导交流了行业和公司的近况。投资要点与关注：行业调整中重新认识华侨城：华侨城A的“旅游+地产”模式在行业调整中的优势需要重新认识：1、产品的定位优势：公司的发展经历了“静态主题公园”，到“综合体验主题公园”，到现在“旅游+房地产”的较为成熟的发展模式。而公司“旅游+地产”运营模式的成功，正是源于对旅游中重点发展文化内涵的定位和对地产中高端房地产的定位的有机结合；2、土地选择的优势：土地购置面积大，地价成本低，地块一般地处城市周边，初始自然条件较好，不过开发条件较差，交通比较便利的地方。3、开发模式的优势：“旅游+地产”其实是“先旅游后地产”的路子，一方面提升了房地产的价值(保证了地产业务的高毛利率)，另一方面也使旅游资源的边际效得到了充分的挖掘，实现旅游和地产的双赢。

业绩锁定强：我们预计公司10~12年在房地产开发项目分别结算31.6万平米、55万平米和87万平米。10~12年将分别实现结算收入91亿元、126.40亿元和159.83亿元，贡献EPS0.52元、0.62元和0.65元。截至10年1季度，公司已售未结算收入53亿元，锁定10年预计营业收入的58%，业绩锁定性好。

首次给予公司“买入”评级，综合RNAV为16.13元/股，目标价17元。假设房10年一手房新开盘价格平均打8折，且未来3年房价每年下降5%的情况下，我们预测公司10~12年的EPS分别为0.71元，0.90元和1.09元，对应6月25日股价的PE分别为18.74X，14.78X和12.25X。

按照公司WACC9.09%测算出RNAV为16.13元，目前股价对比RNAV折价19%。虽然房地产市场调控后续仍有空间，不过考虑到公司业务的特性和股价的折价幅度，我们首次给予公司“买入”评级，给予目标价17元。

风险提示：后续出台严厉的税收政策和加息。