广州友谊：旗舰店扩容提升盈利予价值重估

公司近况：

广州友谊公告租赁世界贸易中心大厦1-6层裙楼（合计建筑面积约2.5万平米）用于环市东旗舰店营业面积拓展，平均每年租金约为7883万元（约合8.6元/天/平米）。

评论：

租金成本略低于预期，达到27000元年平效即可实现盈亏平衡。此次公告年租金略低于我们前期1亿元左右的估计，我们认为其对应的27000元盈亏平衡点平效对公司而言是较为容易实现的，因为环市东店2009年的平效已在67000元左右。

旗舰店新增营业面积约60%，盈利提升将立竿见影。由于是优势商圈成熟门店，加之历史上面积限制很多品牌均无法进入或营业面积偏小，因此新增面积带来的单店销售增长将会非常显著。同时，该部分店面基本不需要新增额外的员工和营销成本，因此销售提升将会较直接地落实到利润层面。

预计2010年新增面积业绩基本打平，2011-2012年增厚整体盈利8%和16%，今后3年净利润复合增长率34%。我们预计该裙楼今年3季度品牌调整能够基本完成，前期调整中能收到的租金和支付额缺口不大；同时世贸中心前期刚进行过基础装修，因此公司无需投入太多，成本相对可控。我们假设公司明后年平效分别为40000和60000元/平米，对应净利润增速有望达到33%和35%。若其销售表现好于预期，盈利预测仍有上调空间。

估值与建议：

目前，公司 2010年市盈率只有25倍（2011年19倍），明显低于板块31倍的平均水平。我们认为，公司内生增长弹性较大、外延扩张清晰（每年1家新店），而此次旗舰店成功扩容将进一步提升盈利增速和确定性，为公司价值重估提供新的契机。

此外，2010年亚运会日益临近，广友作为广州最好的百货零售商是最典型的受益者和亚运板块的代表之一，后续相关的投资机会也可关注。

风险：市场持续调整，公司短期股价也会面临一定压力。（中金公司）