2010年楼市:向上？向下？盘整？

　　去年12月的中央经济工作会议之后,政府对明年房地产业的调控思路逐渐明晰:先有个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，再有拿地成本的抬高，再加上最新的物业税、住房部严控二套房贷等消息影响，从去年年底开始，对楼市的调控政策就没有间断过。虽然从市场情况看，二手房交易量下滑，但却很难判断楼市2010年会出现哪种方向性的转变。

　　与此轮密集调整相应的是地产股的疲软，无论是A股还是H股，并没有随着2009年楼价的上涨而上扬，这恰恰显示了市场对于房价过快上涨可能导致政策风险的担忧。

　　的确，从密集调控的政策上来说，今年上半年楼价下调不无可能：特别是中央经济工作会议明确了解决低收入住房困难家庭的时间和规模,这说明未来的住房政策会更好地体现 “平民化”特征,“大规模推进”等词汇也体现了中央推进保障性安居工程的决心。如果政策能够得到严格执行,房价出现回调在今年上半年应该可以体现出来。

　　但看多派的观点也很有力量：2009年作为楼市的“涨价年”，地王频出，拿地成本放在这里，谁也不会做亏本买卖。鉴于“面包价不可能低于面粉价”，楼价绝对不会大幅下滑。更何况现在楼市与银行业密切捆绑，如果楼价出现大幅下滑，银行的坏账也会加剧。我国绝对不会演绎美国版金融危机。

　　综合了上述激烈观点的碰撞，认为今年上半年楼市盘整的中立人士开始增多,主流观点认为：虽然要落实中央政府的调控政策,关键在于地方政府的落实力度，但至少今年房价过快上涨的态势有望得到遏制。

　　楼市“三面派”各有各的理，本期财经周刊所呈现的观点基本上网罗了业内专家、学者、分析师、官员所有的主流看法。我们的目的并非要争出个对错，而是以互相撞击的观点来呈现沪上楼市的全貌，便于购房人理清思路、衡量利弊。

　　值得注意的是，去年以来房地产市场的复苏,一个重要原因是得益于国内扩大内需等政策的刺激,尤其是积极的财政政策和适度宽松的货币政策,为房地产开发和销售提供了充足的流动性。但享受足够政策红利的房地产业却以 “竭泽而渔”般的发展方式加快透支着社会的购买力和行业的发展前景，直接导致了这个冬天如此之多的调控政策，对行业发展来说也不免可惜。

　　“三面派”激辩各执一词 政策力度决定房价走势

　　一边是健康的楼市基本面，2010结婚高峰年催生出大量刚性需求；另一边是政策调控密集“金牌令”连出，显示出不遏制高涨的房价誓不罢休之势……对于今年上半年楼价走势之争一直没有消停。但在浏览了所有的观点之后，或许能厘出一幅更加全面的上海楼市走势图。

　　看空派

　　成交冷、审核难显降价苗头

　　理由一：中介成交量冷清久盘必跌

　　交易税优惠取消、沪四条的出台再加上公积金贷款的收紧，系列政策的出台已影响了购房者尤其是投资客对后市的判断，最直接的反应就是在刚刚过去的元旦三天假期中中介冷清，买房者心理预期的改变使得交易的观望气氛愈加浓厚。

　　记者注意到，相对位于石门路泰兴路间的北京路段中介扎堆，又比邻中高档楼盘国际丽都、一街区等，市口相对较好，近日吸引了一批位于昌平路、余姚路附近的中介。但由于没有门店，中介们干脆露天摆摊。

　　对此业内人士分析,由于政策风向变化及年尾淡季影响,12月乃至明年年初的成交下滑基本成定局。年底岁末,开发商忙着年终结账、赶工,推出新盘较少,大多为旧盘推新货,折扣优惠不多,预计元旦至春节楼市都将比较冷清。

　　“现在二手房交易的确出现萎缩。”加入德佑地产三个月的小徐告诉记者，“静安区只有巴掌大，一手房也不那么多，接下来的确可能日子难过。”小徐表示，他和同事只能勤勉工作，希望能够安全“过冬”。

　　理由二：银行对二套房贷认定更严

　　去年年末，国家出台了楼市新政旨在抑制投机投资；随后，上海市也出台相关政策明确收紧二套房贷，再加上公积金收紧，所有的新政都于1月1日起执行。记者发现各大银行对于二套房公积金贷款的资格认定比过去严苛。

　　此前上海并没提及以当地人均面积作为限定改善需求的标准，不管第一套的情况，只要购买第二套属普通自住房，都可以享受最优惠的待遇。而此次新政明确 “符合购房前人均住房面积低于本市平均水平的条件，并须提供有效证明”。这一规定的直接影响就是，能够享受优惠政策的二套房数量大幅减少，对于抑制投资投机需求的作用显著。

　　另外，虽然目前公积金从紧带来的影响还不大，值得注意的是，2010年的加息预期强烈，如果利率上升公积金最高可贷额缩水的影响就会比较大，以等额本息还款方式下贷款100万元为例，假设夫妻双方都有补充公积金且可贷80万元，商业贷款20万元，如果以目前的贷款利率不打七折即5.94%为例，月均还款差额就会达到200元以上，加息以后负担更重。

　　理由三：部分特价房撼动卖主心态

　　记者在静安、黄浦、杨浦、闵行、浦东三区域20余个中介发现，最后一周市场重新回归冷清，中介在大雪中露天摆摊、带客户看房十分勤勉。而且由于卖主对楼市调整的预期各不相同，在静安板块的楼盘也出现了价格上的差异，少数房源开始“跳水”。以一街区高区一套南北通的136平米的三房为例，报出了不足400万元的总价。“我们公司在力荐这套房源，今天已经有8批人来看过了。虽然房子有些地方有不足，但在一街区均价3.2万元/㎡是很便宜的。”

　　在静安一带会所的高档小区，记者也发现了完全相同的房型只差一层总价却差了80万元的怪现象。对此中原地产的工作人员表示：“其实这些高档小区已经比较成熟，以前的报价都差不多，最近呈现的差异很可能是楼市调控后卖主的心态发生变化。”一些有意出售的房东开始有些“急”了。