买房故事

　　“有说涨的、有说跌的，今年这房子到底会怎么走？”今年准备结婚的陆小姐，为了婚房已经整整烦恼了一年。

　　去年初，陆小姐和男朋友就开始计划买房，由于当时楼市正处于低迷期，他们便打算再等房价跌一跌。可没想到没过多久的“小阳春”行情推动房价脱缰野马般地疯狂上涨，陆小姐一下子慌了神，赶快再次拉上男朋友到处看房。“年初我们看过的一套开价220万元的房子，到了6月一下子‘跳价’到260万元。”就这样在屡次“被跳价”之后，陆小姐到现在还没有买到房子。“去年底，国家出台了许多抑制房价上涨的政策，但是今年以来我去看房子，房东还是一副爱买不买的样子，这房价到底是涨还是跌啊？婚期越来越近了，看来只能咬咬牙先买了再说了。”

　　相信不少购房者的经历与陆小姐相似，房价总是在购房者犹豫之时越涨越高，最后只能无奈地接受高涨的房价。

　　供应面：增加普通商品住房的有效供给信贷面：加大差别化信贷政策执行力度监管面：加强房地产信贷风险管理

　　上半年楼市将“原地踏步”

　　2009年被公众定义为楼市 “涨价年”。因全球金融危机陷入低谷的中国楼市，在宽松的货币政策和一系列救市政策刺激下，经历短暂下跌后快速反弹，以一条长长的上扬曲线高位收尾，彰显出调控政策主导下的超预期表现。那么今年楼市到底是涨是跌呢？

　　理由一：楼市成交已经出现下滑

　　记者昨日在莘庄南广场中介门店采访了解到，正是在这十几天内，上海二手房市场的抢房热潮正在降温。虽然中介门店仍人流不断，可主要是前期已经签约正在“走流程的人”，真正有购房意向的买家正在慢慢减少。楼市虽然表面上仍旧是“艳阳天”，可种种迹象表明“暗潮汹涌”前景不明。

　　“太明显了，这两天看房子的人明显减少了。 ”经纪人小郭向记者介绍，11月末的时候基本是 “上午看房，下午签约”，如今看房的人都基本找不到。“我前面几个很有意向的客户昨天打电话给我说不准备买房了，可能要观望一段时间。 ”

　　他向记者透露，比如位于莘庄的一套95平方米的次新房，目前业主报价140万元到手价，如果是在11月的时候挂牌，估计两天内就能成交。但是这几天他一圈电话打下来，客户都表示太贵，而业主则一分不减。 “现在就是僵在那边了，这样对我们中介最不利。毕竟房价涨跌跟我们关系不大，我们最终是看成交量的。 ”

　　根据佑威房地产研究中心的监测数据，上周上海商品住宅成交1671套、比前一周减少了828套、减幅达33%。这种日均成交239套的商品住宅成交情况，与楼市高温时日均逾千套的局面形成强烈反差。尽管如此，上周上海商品住宅成交均价仍环比上涨12%，高达21275元/平方米。

　　“由于政府出手打压房价的态度已经明朗化，市场成交量将明显回落，预计2010年二季度起，各区域二手房房价将陆续滞涨，部分今年涨幅过大的板块则面临回调。”易居臣信市场研究中心分析师杨晨青表示。

　　找房网站安居客的分析报告指出，2010年二手房交易量相对2009年来说应该会有下降，二手房价格也会有小幅下降，下降额度为5%—8%，相比二手房市场，2010年的新房市场会活跃一些。但相对2009年来说，整个房产市场可能会相对低迷些，后期政府是不是还会出台新的政策促进房产交易，还是未知。

　　理由二：政策“有保有压”仅打压投机

　　在诸多房地产新政中，对市场产生直接影响的当属营业税政策的调整。 2009年12月9日，国务院明确提出自2010年1月1日起营业税优惠政策终止，以此打压楼市中存在的大量投资投机需求。 12月22日，营业税细则出台，明确了5年内普通住宅将差额征收营业税，非普通住宅全额征税。 5年（含）以上的，普通住宅免征，非普通住宅差额征收。

　　业内人士表示，营业税“两年变五年”的政策变化反映出监管层对投资投机需求的打压，尤其是对于非普通住宅的征收力度加大，这与支持居民自住和改善型住房消费的基调保持一致。

　　国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲认为，对于房地产投资的短时间内不可能收紧。这是因为，2010年我国宏观政策变数增大，但存在“两难”。目前经济增长的内升动力还不足，另外投资的资金链不能断，否则会出现“半拉子”工程。2010年放贷规模仍会保持适度的规模，流动性仍将加大。在此情况下，就必须考虑如何使这些新增的贷款进入实体经济，而非流入房地产市场的问题。

　　既要防范金融风险，又要保持相当的流动性；既要促进实体经济增长，又要防止产能过剩；既要缩减大规模投资，不能只依靠房地产的拉动，又要考虑经济对投资存在依赖性；既要对产能结构调整，也要考虑其与就业间的矛盾。为此，明年房地产将是“夯实基础”的一年。一方面还需房地产推动经济增长，一方面要防范泡沫风险。

　　中原地产最近公布的研究报告预期，未来一年对房地产业的扶持政策将可能有选择性的微调，但基于2010年央行继续实施适度宽松的货币政策的基调已定，整体市场仍将保持活跃，依然高位运行。考虑近期政策取向，以及开发商土地、资金较为充裕等因素，未来各地开发建设步伐有望提速，供应紧张局面将在下半年有所缓解。各方因素的综合作用下，将在一定程度上平抑房价，预计价格快速上涨之势将得到抑制。在流动性环境仍然宽松，房价涨幅放缓以及供给增长的背景下，预计2010年下半年住宅市场整体量价水平将稳中有降，高位盘整。

　　理由三：供应量增加、土地政策收紧

　　去年楼市大涨另外一个主要因素是供应量的极大不足，年末的房展会都打出了无房可售的旗号。但这种局面将在今年大为改观。业内人士分析，第二、三季度可能随着供应量加大，购买者会有阶段性的买点，主要体现在和开发商有议价机会，但前提是供应能实质有效增加。明年全年的重点还是一些快速上涨城市增加库存的问题，可售面积必须恢复到6个月的水平。另外，上海经济适用房600万平方米开工面积将有部分在今年进入市场。

　　2009年部分城市土地价格飞速上涨，“面粉贵过面包”的现象屡屡出现。开发商炒地、囤地被视为推高房价的重要因素。对此，2009年12月17日，财政部、国土部等五部委联合发文，明确开发商以后拿地时，首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50％；分期缴纳全部土地出让价款期限，原则上不得超过一年。

　　这一政策被认为是土地市场调控的开始。国金证券研究员曹旭特指出，此前全国各个城市对于分期缴纳土地出让价款及首付比例并没有统一规定。但从2010年开始，全国都必须统一执行这一土地政策。

　　分析人士指出，目前的房地产新政主要是从市场供需两端进行调整，不再是单纯抑制需求方。在国家出台“国四条”后，相关细则陆续完善，未来各地方政府还将出台地方调控政策。但是调控的成效，还要看地方政府的执行力度。