房价为何还会涨

　　房价上涨的原因很简单,需求大于供给,或者供给小于需求。

　　影响需求的有长期因素,例如城镇化、婚龄人口的增加、收人的提高。城镇化和人口的变化缓慢,收人的增长大致与GDP同步,即每年8%到10%,这三个长期因素都很重要,但不能解释房价在短期内的暴涨。

　　决定需求的短期因素中,最重要的是货币供应。2009年广义货币M2增加了27.7%,同年名义GDP仅增长6.7%。用通俗但并不严格的话讲,实体经济不需要那么多钱,多余的20个百分点的钱去哪里了?楼市和股市。就像给病人输血,一旦超过了身体的需要,必然会在脸上、腿上、臀上鼓起包来,经济学上称为“泡沫”。

　　多余的钱主要通过贷款进人楼市,不仅按揭容易借了,地产商的开发贷款不成问题,而且贷给工业企业的钱转化为企业的盈利和你的收人。收人增加了,“温饱而思淫欲”,淫欲必有居所,购房需求于是上升。请注意,增加的收人并不是企业和你创造的价值,而仅仅是央行印的一堆纸,经商业银行转交给了你。反正纸上印了毛主席的像,用它就可买100元的东西。随着贷款、钞票的泛滥成灾,地价、房价扶摇直上。

　　货币超发对购房需求的影响还有另一渠道,虽然是间接的,重要性丝毫不亚于直接效应,那就是通胀预期。发了这么多的票子,通胀是早晚的事,百姓为防储蓄贬值,纷纷提出存款,购买实物资产。能买到的实物资产除了黄金,就是房子,房价岂有不涨之理?

　　再看供给方。

　　对短期供给影响最大的有两件事,2007年的宏观紧缩和2008年的国际金融危机,面对需求的下降和资金链断裂的危险,地产商不得不缩小开发规模,导致09年的供应不足。谁也没有料到,09年的货币供应会在几个月内放出天量,而房地产开发却需要时间,供给不可能立即跟上。货币刺激的需求狂飙得不到满足,巨大的购买冲动全都宣泄到价格上。

　　楼市如同股市,需求越旺盛,卖家越是惜售。随着供应日趋紧张,开发商被拎出来当靶子,就像“看病贵”被归咎于医生收红包一样。开发商为何捂盘?道理和农民在歉收年囤粮完全相同———预期价格还会涨。为什么看涨?开发商算准了,在通胀的压力下,买房子是居民储蓄保值的最佳方法。这就又回到了货币超发和通胀预期,通胀预期一方面刺激了需求,另一方面减少了供给。

　　决定房地产长期供给的最重要因素,当然是土地。在现行政策下,土地供应已被封顶,“18亿亩”农地的红线成了名符其实的高压线,不能碰。若死守这条红线,可开发的土地就会越来越少,而人只会越来越多,居民自然想到,“房产永远是稀缺资源”。在这条红线下,地产商忙着囤地,因为土地将永远是稀缺资源,日渐稀少的土地等于给房价上了保险。买方、卖方都看涨的后果是什么?房价没有最高,只有更高。(作者系国务院发展研究中心研究员）