苏宁环球：股价具有一定安全边际 买入评级

对苏宁环球总体印象是：房地产新政之后，即使江北项目房价调整幅度达40%，其毛利率依然能达50%以上；计算公司净资产评估值，房价悲观预期下为7.08元/股，中性预期下为10.72元/股，目前股价基本上反映了房价下跌的悲观预期。

公司主要优势公司主要优势在于：(1)具有土地成本优势，如威尼斯水城每亩成本仅为14万元，天润城项目的单方土地成本也就600多元。(2)核心项目南京天润城及威尼斯水城土地增值税率确定，普通住宅和商铺的核定征收率分别为3.5%和4.5%，可以充分享受房价上涨带来的收益。(3)公司项目具有地域优势、区域垄断优势，楼盘具有定价权。(4)江北房价快速上涨提升公司价值，中性情景下的重估净资产评估值高达10.72元/股，依然具有较大的折价。(5)公司跨区域发展战略进入攻坚期，开发项目逐渐深入到上海、无锡及芜湖等地。南京核心项目分析公司核心项目为南京天润城及威尼斯水城，主要情况如下： 南京天润城：09年至今售价翻倍，盈利能力由50%左右上涨至70%以上。即便房地产新政使得楼盘售价急剧下降至09年年初水平(5000元/平方米)，项目毛利率依然能保持在50%的较高水平上。威尼斯水城：售价由09年年初的5000元/平方米，上涨至目前的9800元/平方米，项目售价接近翻番。楼盘销售量较大的房价区域为5500至6000元/平方米，若按照此价格测算，公司毛利率在50%以上，因此，项目能够经受得住房价的剧烈波动，而保持较高的盈利能力。

估值及盈利预测绝对估值：公司净资产评估值折价严重，悲观预期下为7.08元/股，中性预期为10.72元/股，目前股价基本上反应了悲观预期。相对估值：我们预测公司2010至2012年每股收益分别为0.67元、0.94元及1.33元；对应于PE分别为12.29倍、8.75倍、6.21倍，相对估值并不贵。因此，我们认为，公司股价具有一定的安全边际，给予“买入”评级。（广发证券）