随着大股东注入火炬置业和高新城投资产，黑牡丹（600510）已经由纺织制造业公司转型为城市资源综合开发企业。依赖于新北区的快速发展，公司将被打造成新北区资源整合和资金运作平台。我们预计公司2010、2011年EPS分别为0.49元和0.65元，股价经过前期大幅调整后，投资价值逐渐显现，维持“推荐”的投资评级，建议中长期持有。

城投模式逐渐清晰，未来前景广阔。3月初公司董事会拟定北部新城一级开发方案，目前主要开发高铁周边17.5平方公里的区域，暂定盈利模式为开发利润和政府5:5分成。考虑到公司在前期投入资金较大，前三年的土地拍卖收益先作为工程款返回给公司。

大股东已认可此方案。城投模式一旦开启，北部新城70平方公里将为公司的发展带来无限空间。

新农村建设加快推进，符合地方和百姓利益。公司定向增发方案中，拟投资8亿元用于新北区倡导的万顷良田建设工程。该工程是新农村建设的另一种说法，主要目的在于保证现有耕地，集约化农村宅基地，增加土地流转。

目前新农村建设正在苏南地区迅速推广，这不仅符合当地政府的利益，也符合大部分百姓的利益。公司主要以市政工程建设的方式介入，赚取10%的税前毛利率。有消息称，该工程将分两期建设，2010年底完成一期S122省道以北、浦河以西片区10000亩；2011-2012年全面完成项目建设，建成高标准农田25000亩，净增耕地面积2100亩以上。新增耕地面积将增加公司商业用地指标。

新农村建设涉及的拆迁问题主要由政府负责，将不影响公司项目推进。土地一级开发前期工程和万顷良田建设进度不受定向增发影响，随着新北区建设力度加快，公司基建业务未来三年的复合增长率将达到40%左右。

商品房项目按期开工，首期定位中高端。公司飞龙地块将在近期开工，首期定位于中高端低密度住宅。由于公司在新北区建设大量安置房解决当地人口居住问题，中高端住宅略显稀缺，随着2012年京沪高铁开通，外来人口增加，对中高端住宅的需求与日俱增，公司对商品房项目的定位符合市场诉求。

由于项目首期定位于低密度住宅，工程进度和结算进度可能快于我们之前预期。不过谨慎起见，我们暂不上调商品房结算收益。

区域发展奠定公司发展基础。《常州市城市总体规划（2004-2020）》将“一城两翼”转变为“三城联动、南北一体发展”的新城市(北京)发展战略。其中三城包括：南部武进新城、中部主城区和北部新北新城。言外之意，常州市将战略发展的重心外移，新北区的开发建设也将得到市级政府的支持。

2009年新北区完成地区产值405亿元，同比增长14%；完成财政总收入105.5亿元，同比增长5.1%；完成社会固定资产投资335.3亿元，同比增长19.2%。京沪高铁将于2012年5月通车，在常州唯一的站点位于新北区。我们预计，常州高铁站即将形成一个新的商圈，公司在高铁站周边的开发价值立即显现。

短期催化剂：地产股再融资放行，部分地区房价开始松动，地产股止跌企稳，价值型个股迎来反弹机会。