中国房地产市场的投资型客户到底有多大比例，这是理解本轮房地产市场调控的前提。此外，在史上最严厉调控政策下，楼市成交量和房价、土地供应以及价格，将分别呈现怎样的走势？近日，中国四大地产巨头“招保万金”中的万科地产、金地集团，以及北京首创管理层人士，就以上焦点话题，一一作了评析。

投资型购房者已受挤压

近日，早报记者从金地集团一位管理人士处获悉，金地在今年年初曾就楼市中投资性客户进行过市场调研。结果显示，在主要一线城市的投资型客户比例在40%至50%之间，二线城市投资型客户比例在30%左右。个别热点城市和热点项目，投资型客户的比例会高于上述数据。

价格较为高端的楼盘买家或能较为典型的剖析案例。距离新央视大楼最近的住宅项目“首创禧瑞都”的已售房源中，超过三成为投资型客户。这是早报记者从北京首创一位管理人士处了解到的信息。

该北京首创人士称，在“首创禧瑞都”已售出的两栋房源的购房者中，有两成购房者选择一次性付款，可认为是投资型客户；在其余八成选择按揭贷款的购房者中，二至三成为海外买家，也可认为是投资型客户，二至三成为外地买家，四成为北京本地购房者。

该项目位于北京东三环CBD核心区，距离新央视大楼近百米。在去年年中开盘的2、3号楼均已售罄。记者从售楼处人士处得知，开盘时均价在4万元/平方米，最高成交单价超过7万/平方米。即将于今年6月底开盘的1号楼，价格则定位于6.3万-6.8万元/平方米。

“2009年中国房地产市场销售规模的大幅增长包含了2008年压抑市场环境下释放的自住需求，也包含了政府4万亿计划、近10万亿新增贷款干预下大幅增加的投资性需求。”万科一位管理人士称，万科对其楼盘的购房者的调查结果显示，首次购房者比例从2008年的24%，升至2009年的30%；投资型客户的比例由2008年的16%，升至2009年的19%。

该万科人士进一步指出，从付款方式来看，去年较为宽松的购买环境，使用按揭贷款的购房者有所增加。同时万科自身的销售数据显示，在2009年万科的购房者中，按揭客户比例由2008年的83%升至92%。

2008年底，央行将房贷利率优惠下限扩大到7折后，各大银行纷纷调低房贷利率优惠。据央行《2009年中国区域金融运行报告》显示，2009年全国个人住房贷款下浮利率占比达93.0%，其中80.6%在7折和8.5折之间。

而今年的楼市调控新政对房贷利率大幅收紧——对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍。

这直接导致买房人首付比例的上涨，进而打压了投资性购房者的现金支付能力。上述万科人士提供的数据显示，2009年利用抵押贷款的万科购房者的平均按揭首付比例为30.5%，今年前4月平均按揭首付比例提高到33.8%。这反映了整个银行业按揭收紧的趋势。4月份万科的购房者调查进一步显示，投资型购房者的比例大幅降至12%。

上述金地集团人士也认为，本轮针对投资性需求的楼市调控政策，肯定会对投资型客户较多的城市和项目有较大影响。