本报记者 韩晓东

中国社科院城市发展与环境研究中心研究员牛凤瑞12日对中国证券报记者表示，佛山宣布“限购放宽”后旋即暂缓执行，反映了地方政府在楼市调控中的一种心态。牛凤瑞认为，尽管今年各地土地出让收入普遍减少，但无需过于担忧地方政府的债务压力。为了更公平有效地配置土地资源，政府应取消土地供应的“双轨制”。

目前限购不宜开口子

中国证券报：如何看待佛山欲放宽限购政策？未来一段时间，全国房价会明显下降吗？

牛凤瑞：这件事反映了房地产调控“两难”的状况。应当承认，地方政府在制定一些具体政策的时候，掌握的当地信息往往更加充分。就房地产领域而言，当地政府出台政策的着眼点在于化解矛盾，推动地方经济社会发展。此外，还可能有缓解地方土地财政压力的因素。目前不少地方的土地出让金支出已经提前确定了，比如10%要用于保障房建设、10%用于教育、10%用于农田水利建设，这客观上需要土地收入达到一定的水平。

佛山当地的一种观点认为，“限购放宽”旨在增加低价房成交，促进房价控制目标的实现，对此应一分为二地看。如果放宽限购确实可以促进低价房的成交，那么实际效果可能利大于弊。但从全国来看，目前房地产调控目标还没有完全实现，个别地方放宽限购的行为所带来的示范效应可能很明显。如果房地产调控目标还没有达到，一些地方在放宽限购上开了口子，就有可能引起连锁反应。

从长远来看，限购政策不可能一直实施下去。目前限购政策已出台20个月左右，一些负面效应随之逐步显现，如误伤刚性需求等。如果出台限购政策的目的是遏制部分地区房价过快上涨，目前来看，一些先前房价上涨过快的地区房价基本已经停涨。对于未来房价走势，我认为可能继续出现小幅下降、开发商优惠促销力度加大的情况。

不应夸大地方债务风险

中国证券报：今年以来全国各地土地财政锐减，这是否会带来地方政府的债务压力？如何看待土地供应“双轨制”？

牛凤瑞：一些城市存在土地收入减少而带来的债务风险，但对此不要过分夸大。地方政府“卖地”本质上是社会再分配的杠杆。从大的方面来看，全国的房地产用地并没有影响到粮食安全等问题。我国每年城市化用地总规模在100多万亩，其中房地产用地所占比例为三分之一左右，这个规模与耕地相比，应该是万分之几。同时还要考虑到，城市房地产用地供应增加后，随着城镇化的推进，一部分人口的农村住宅用地将相应置换削减。但目前这部分用地实际上并没有置换出来，未来相关的政策设计要加以改进。

对于土地“双轨制”，我个人认为早就应该取消。从经济学来讲，土地是资本的生产要素。如果搞“双轨制”，一边是市场配置资源，一边是行政配置资源，那么必然会产生撞车。目前很多土地腐败行为，实际上就缘于“双轨制”。未来如果公益性用地以市场价格成交土地，即利用真正市场化的手段配置资源，客观来说提高了公益建设的成本，但这种成本实际上只是“划账”层面，这同时意味着土地收益增加了。单纯依靠行政手段，怎么能真实地反映土地价格呢？所以我赞成把土地“双轨制”取消，变成“一轨制”。