随着QDII基金产品的日渐丰富，投资标的越来越多，最近市场上有两只新QDII，都是以海外的REITs作为投资对象。好买基金(微博)研究中心在此做一个REITs基金的投资价值与风险的研究。

一、 海外REITs基本情况介绍——意义等同于基金，专业投资经营管理房地产

REITs是英文Real Estate Investment Trust的缩写(复数为REITs)，即房地产投资信托，。从国际范围看，主流意义上的REITs是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。

海外REITs在性质上等同于基金，既可以封闭运行，也可以上市交易流通，类似于我国的封闭式基金与开放式基金。从组织结构上看，可以分为公司型（如美国上市REITs）和契约型（如香港上市REITs）两种，也和一般的基金组成结构相同。REITs通过组合投资和专家理财实现了房地产经营管理的大众化投资，满足了投资者将大额投资转化为小额投资的需求。此外，上市的REITs和股票一样在交易所交易，有较好的流动性。

从资金的投资方向和收益来源分析，REITs可以分为权益型、抵押型和混合型三种。其中权益型的占比最大，是目前国际上最主流的品种，例如在美国市场上超过90%的REITs都是权益型的。权益型REITs用募集的资金购买房地产，通过拥有的权益来获取租金和资产增值。抵押型的REITs主要将募集的资金发放房地产贷款，性质接近债券，混合型则介于两者之间。因此从本质上看，REITs属于资产证券化的一种方式。

数据来源：好买基金研究中心

REITs的投资价值要从多个方面判断，主要的考虑因素包括标的业态、租约状况、资产质量、管理能力、分红能力等。权益型REITs的估值方法和股票类似，如使用P/FFO指标（类似P/E）和P/NAV指标（类似P/B）。此外，有时也用资本化率指标（净运营收入除以不动产的市场价格）来进行估值比较。

REITs本身一般很少涉及房地产项目的开发建造，主要业务是房地产项目完工后的管理和租赁等，这一点上和房地产开发类型的上市公司有本质的区别。发达国家的房地产开发项目较少，因此REITs这种管理物业收取租金的方式更受投资者欢迎，估值一般都高于房地产开发商。

REITs的种类多样，从物业的用途分，有工业及办公类、零售类、住宅类、医疗保健类、酒店类、仓储类、林场类和综合类等，其中工业及办公、零售、住宅三类是最主流的品种，占比超过一半以上。从行业的景气程度看，有周期（如工业）和非周期（如医疗、仓储）之分，这一点和股票类似。

美国REITs类型分布

数据来源：好买基金研究中心 NAREIT 截至2011年7月

全球目前有22个国家和地区推出了REITs，主要集中在发达国家，市值在8000亿美元左右，其中美国的REITs市值占比超过一半。美国的首只REITs于1962年上市，近三十年的规模快速增长，总市值增加了300倍，是美国房地产上市公司规模的数十倍，标普500指数中有14个成分股是REITs。