荣盛发展：土地市场连续拿地 “买入”评级

荣盛发展(002146) ：岁末发力，土地市场连续拿地

事件：公司于2010 年12 月8 日和14 日，以7.94 亿和2.98 亿价格分别在廊坊和临沂拍得土地，两处土地累计权益建筑面积在103.32 万方。公司年初所制定的600 万方项目储备目标基本完成。

主要内容：

1。岁末发力，土地市场连续拿地：公司从11 月下旬开始，在土地市场连续发力。分别通过招牌挂形势在唐山、仓州、廊坊和临沂取得接近211 万方的土地储备。截止2010年12 月16 日，公司本年新增项目累计权益建筑面积在541 万方。项目平均土地成本在1000 元/平米左右。公司年初所制定的600 万平方米拿地计划，目前已经基本实现。

2。公司项目毛利率并不低：公司储备项目平均成本在1000 元/平左右，而2009 年末公司平均销售价格在5000 元/平以上。按照公司4%的期间费用率、以及项目1500 元/平的建安成本粗略测算，未来项目可以保持30%以上的毛利率。此外，公司当前市值175 亿，按照1641 万平土地储备、1500 元/平米建安费用测算，公司项目30%毛利率所对应的销售价格应该在3664 元/平。该价格不仅低于公司09 年5000 元/平的平均销售水平，而且在A 股一线地产开发商中属于价格最低。

3。股权激励：条件之高彰显企业信心。公司所提出的扣除非经常性损益的净利润增长率三年内各年不低于35%，加权平均净资产收益率三年内各年不低于15%的股权激励条件在A 股地产企业中要求最高。如此严格的条件，充分说明企业对公司未来发展的信心。

4。坐享“环首都经济圈”。目前河北省正在就“环首都经济圈”规划编制方案征集意见。环首都经济圈建设总体思路是在邻近北京将近1000 公里的范围内，主要包括环绕北京的张家口、承德、廊坊、保定四个地级市，建设一个发展特区。荣盛发展在该经济区内享有近477 万平土地储备。一旦相关政策落实，公司将成为最大受益者之一。

5。投资建议：维持“买入”评级。2010 年和2011年公司每股收益是0.69 和0.97 元。12 月16 日，公司收盘于12.19 元，对应2010 年PE 为17.66 倍，2011PE 为12.56 倍，RNAV 在20.8 元/股。我们看好公司未来发展，维持“买入”评级。

6. 风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

(海通证券)