他认为，目前由银行推出的“倒按揭”以房养老的模式不会彻底改变国内现有以退休金及养老保险为主的养老格局。“它的出现只为一些有独特需求的老人提供了独特的服务。”朱凤泊说，“如今的‘倒按揭’模式与2007年自己公司帮老人出租城内的老房子，用这笔租金租或者买老年公寓的房子用来养老差不太多。只是养老性质因机构的不同而由公益性质转变成为商业性质。”当时通过以房租养老模式的老人并不多，只有几户。但与单纯的退休金养老模式，这种模式毕竟为老人提供了另外一种方式，让那些没有高额退休金的老人在养老过程中有了更多的选择。

“同国内一样，退休金及养老保险一直是国外社会养老主流，真正选择以房养老的人大多是孤寡老人。但与国内不同的是，国外多元化养老模式为不同需求的老人提供不同的选择，相比国内较为单纯的依托养老模式，推行以房养老模式的市场意义远远小于社会意义。”朱凤泊认为，在中国传统观念中，买房就是为了孩子今后的生活，如果房子未经孩子的同意变抵押，孩子放弃以此为由房企对父母的照顾，也就造成了家庭矛盾。“‘倒按揭’只是种以房养老的选择，绝不是今后的养老潮流。”

银行版“以房养老”以房养老每月最高可拿2万元养老金

10月30日，中信银行推出了中老年专属借记卡和养老按揭项目，作为最早推出“以房养老”的银行机构，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，中信版的“以房养老”引进了国外“倒按揭”模式，并结合国内的养老制度特点进行改良。

“此次改良更多是针对国内房产70年土地使用权和房价可能下跌的问题进行调整。”孙文杰说，“对于申请‘以房养老’的申请人，其所抵押的房产是要在70年以内，此外借款的期限加上房龄不能超过70年，这可以规避70年限制的问题。而对于房价下跌的风险，虽然近期房价在国家宏观调控下有一定的下跌走势，但北京核心地区的房价将基本稳定在合理范围之内，产品将对抵押房产的60%进行评估，通过抵押率的控制能够较好地控制风险。”

孙文杰表示，目前银行规定借款人至少要有两套房产以上才可申请，申请人可以是老人本人，也可以是他的赡养人，但老人本人须年满55岁。目前该产品利率为市场基本利率，即5年以上期贷款基准利率为7.05%。

“具体来说，中信银行会为申请客户所抵押的房屋核定一个养老贷款额度，一般分为5万元或50万元，按约定贷款期限确定每月放款金额，但最高不能超过2万元。随后，银行将按月将养老贷款资金打入养老人账户。”孙文杰说。

针对抵押房屋的价值评估，孙文杰表示可以由银行及申请人协商。“如果在抵押过程中，申请人或其子女不同意继续抵押该房屋，也可按照提前还贷方式，一次性将由银行支付的养老金及利息还清之后，房屋便可正常进行买卖。”

服务

“倒按揭”以房养老不便宜

60岁的读者李女士打算将自己名下一套60平方米的住房抵押给中信银行，通过“倒按揭”的方式由银行在往后10年间每月向其提供养老金。

在与银行协商选择的评估机构后，李女士所抵押的房屋评估价值为120万元，并最终申请到了72万元贷款。而按照合同，银行每月将支付其6000元养老金。

但李女士发现，如果自己按照等额本金还款，第一个月利息就10230元。这也就意味自己除了要将银行支付给自己6000元养老金还给银行外，自己还需要自掏腰包向银行缴纳额外4000多元的利息。

对于这种情况的出现，中信银行总行营业部房地产金融部负责人孙文杰表示，在还款方面，申请人可以选择每期只还利息贷款，到期后偿还本金；也可以选择每期偿还一部分本金和利息，贷款到期后偿还剩余本金；也可选择最后一次性偿还利息。如果借款人到期不能偿还贷款，则按合同约定处置抵押房屋。

以李女士的情况为例，在申请通过后，她每月可以拿到6000元养老金，而其需要支付的利息可以选择在10年后一些性支付这些利息，也可以直接申请要求在每月养老金中扣除自己可以承担的利息。如果选择一次性支付，李女士则10年后需要支付全部利息30万元左右。

申请人最终拿多少养老金？孙文杰给出公式：

抵押房屋总价×0.6÷实际放贷年限=养老金

可见，如果想要申请最高每月20000元的额度，则需抵押房屋价值高，或申请年限短。因此在实际申请过程中，申请人不光要考虑实际利息问题，更要考虑如何才能申请到实际生活中所需的养老金。