拿地动机

　　针对大龙地产的顺义区属企业特殊身份，一位投资公司房地产分析师对其拿地动机提出了质疑，“大龙地产在低价拿地方面有先天优势，顺义的很多项目都是由其进行土地一级开发，其中包括丽宫等高端别墅项目。大龙的报表里提到，公司目前的土地储备164万平方米，平均楼面地价为2229元/平方米，即使王府井、宣武区两块地理位置绝佳的地块，也是通过受让其他企业的协议出让用地得来的，拿地成本较低，有数据称开发商拿地成本仅占预期售价18%，毛利可以达到50%以上。再加上顺义新城的建设中后续还有不少待开发项目，像大龙这样的区属国有企业明显有拿地的优越性，他为什么还要花那么高的代价去拿这样一块显然会对公司资金状况造成极大影响的地块？这点很让人不解。”

　　这位分析师表示，按照北京市的相关规定，土地出让金交给市财政后，“城八区”土地出让收入将有一半返还给区里，其余郊县区则全部返还给区里。按照这一规定，该宗地块取得的50亿元土地出让金将悉数收入顺义区政府囊中。

　　2009年，顺义区土地出让收入为87.5亿元，仅次于朝阳和房山，顺义区GDP总值超过宣武、崇文，经济增长速度则超过海淀、西城位列第二，成为今年的一大黑马。

　　这位分析师还表示，即使大龙地产损失2亿元保证金，对上市公司而言似乎损失很大，但对他的控股股东顺义区政府而言则无所谓。

　　“如果由土地一级开发商，在这块地旁边开发了龙湾别墅项目的英才地产直接去二级市场进行招拍挂并将价格抬高，未免太招摇，英才不可能这么干。”他说。

　　北京城建投资公司总经理杨运城表示：“大龙拿地的原因是这块地是绝版地块，中央别墅区最后一块低密度居住用地。但是关于资金怎么来出，他们会有他们的办法。”

　　周边二手房价应声而跌

　　2009年11月下旬，家住顺义的程先生购买了一套丽斯花园的双拼4居室，318平方米，总价700万元。当时22000元/平方米的单价已经涨了不少，但还远低于大龙地产在附近拿地的楼面地价。程先生说，大龙地产拍下顺义地王的第二天，中介就告诉他周边二手房挂牌价已经涨了10%，而且还要接着涨。为此，程先生一家卖掉了位于通州北苑的2套房产。但是没有想到12月份通州房价涨了8%，而这套房子虽然也涨到了750万，但加上高额税费，相当于少赚了50万。而北京市国土局对大龙地产的禁拍令公布后，程先生立刻以750万元的成本价去中介公司把房子挂到待售房源里了。

　　据北京中原三级市场研究部统计数据显示，在11月大龙地产拍得地王的几天，丽宫花园、东方太阳城等项目的提价幅度甚至接近12%。顺义楼市的均价从8160上涨到了9120元。上涨了11.8%。而12月这一区域的房价仅上涨了2.8%，远落后于全市的均价上涨6%的幅度。

　　今年1月份以来，因为非普通住宅营业税等增加的影响，这一区域的二手房市场率先出线调整，截至1月25日，区域成交量下跌了90%，远高于全市的下跌幅度。而房源挂牌量出现了明显的上涨，在地王周围区域房源存量由12月份的2200套上涨到了目前的3000套，上涨了36%。而客户需要则明显出现了下调，下降了8成左右。高档房集中的这一区域本来就缺少客户，特别是23号以后更是客户量锐减，目前顺义的二手房挂牌均价已经从12月最高的9250元下跌到了8950元，下跌了3.2%。

　　1月23号以来顺义别墅市场仅成交8套。北京中原三级市场研究部统计显示，23号以来的几天中央别墅区成交锐减。

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