自保监会去年年底出台《保险资金运用管理暂行办法》和《保险资金投资不动产暂行办法》，到9月，保险资金不动产投资开闸正好一年。

　　近日保险同业召开内部研讨会，热议不动产投资进展，近一年来保险公司相继涉足养老地产、保障房投资，同时在商业地产上多有斩获。近日，中国平安（601318）获保监会不动产投资牌照，获得了在监管规定额度内自主投资的通行证。据测算，其可用于不动产投资的规模高达762亿元。

　　不过一年前市场预计，理论上险资可投资不动产的资金可达近5000亿元，但保险公司同业交流却发现，实际上近一年险资不动产投资处于胶着状态。

　　“不温不火，并没有大跃进。”一家保险公司人士表示。

　　细究各种不同类型不动产投资，险资均遭遇一定挑战。记者调查发现，人口老龄化带来养老地产巨大商机，但由于获取土地过程存在多方博弈，以及养老产业盈利前景难测，目前仍大多是纸上谈兵。

　　而一些险资开始试水进军保障房建设，但在加息周期，产品投资收益率偏低困境显现，近期类似投资于北京保障房建设前期土地供应资金的“蓝德计划”，已出现募资难题。

　　此外，险资通过市场化方式投资办公、商用不动产或者自用不动产由于土地价格高涨，在经济波动加大背景下，保险公司犹如火中取栗。浙商财险今年高价拿地后戏剧性退地就是一个例子。

　　“保险投资不动产，仍略显生涩。寻找合适的投资项目需要时间，专业地产投资人才储备不足，以及相关配套政策尚未完全明确等，都制约了部分保险公司投资不动产的积极性。”上述保险公司人士称，今年以来宏观调控政策的不断深化对地产影响重大，更使得保险公司走得步步惊心。

　　数位知名券商保险分析师分析认为，近1-2 年险资不动产投资仍将以试探性投资为主。

　　【上篇】 养老地产开局：土地博弈

　　泰康人寿(微博)、合众人寿、新华人寿、中国人寿（601628）、中国太保（601601）等已开始探索投资养老地产。但与各保险公司描述的宏伟蓝图相比，大多数保险公司投资进展缓慢。

　　据记者了解，目前合众人寿在武汉的项目已完成征地，泰康人寿在北京项目与政府签署合作协议，并得到监管机关批准正式实施。除此之外，大多数保险公司项目都未拿到土地，更难谈开工建设。

　　例如，在欲打造生态养老社区的上海崇明岛，泰康人寿、新华人寿等与政府洽谈，但至今还未有保险公司成功圈地。

　　1. “夕阳蛋糕”

　　“从长远角度来看，人口老龄化带来巨大的商机，养老地产是保险公司未来投资的蓝海。”一家保险公司高管表示，从资金运用角度看，保险负债期限长，保单期限可长达30－40年，但投资品种期限短，例如债券期限多则十年。保险公司投资养老社区，相当于投资了长期企业债券，是解决保险公司资产负债不匹配的有效途径。

　　此外，养老社区向上衔接医疗保险、护理保险和养老保险等产品，推动保险产品的创新，同时带动下游的老年医学、护理服务、老年科技产品等产业，能够极大地延伸和扩展寿险产业链。

　　泰康人寿董事长兼CEO陈东升最显野心。2009年11月，中国保监会正式批准泰康人寿的第一个养老社区投资试点项目，被业界视为“具有全国性的示范效应”。

　　2010年3月26日，泰康成立全资子公司泰康之家投资有限公司，注册资本金22亿元，再次抢先成为保险业首家养老社区投资实体。6月，“泰康养老股权投资计划”获保监会批准试点，首个试点地拟选北京昌平区。

　　据媒体报道，泰康之后购置了小汤山温泉乡的2000亩地，第一家泰康养老社区预计将于2013年至2014年建成。

　　泰康相关人士称，目前该项目已经与政府签署合作协议，正稳步推进。

　　对此，陈东升对未来运营已建立初步的设想，“首期试点，我们将投入40亿

　　元用于北京郊区养老社区的建设，建成后不予出售，而是用于长期经营。未来4年左右时间内，泰康人寿计划在此建成约1万张养老床位、大规模、全功能、高品质服务的现代养老社区，发展包括医疗保健、康疗养生、文化休闲等在内的新型健康养老产业。

　　与泰康相似，曾浸淫地产界多年的合众人寿董事长戴皓对养老地产也情有独钟，2010年底，“合众人寿健康社区”落户湖北武汉蔡甸区，据媒体报道，该项目预计投资150亿元，首期动工面积约800亩，未来还将逐步扩大规划，湖北蔡甸区政府也为之预留好整体规划。

　　戴皓在参加今年两会时透露，争取在今年底前动工，首期工程可能需要2-3年完成。

　　此外，包括新华人寿、中国人寿、中国太保等众多保险公司都传出进军养老地产的消息。

　　一位保险公司人士透露，上海崇明岛有意打造生态养老社区，泰康人寿、新华人寿等保险公司都在密切与政府接触。

　　“我们提出的生态养老概念，与政府几乎是一拍即合。”上述保险公司人士笑称。