降温有术

　　房地产投资减弱的同时，2009年下半年开始的对地方融资平台的治理，也让地方政府投资明显减速

　　春江水暖鸭先知。

　　对于在上海做商业地产开发的温州商人薛先生来说，近来不断上涨的民间利率是不祥的预兆。2009年11月，他和亲戚朋友凑了几百万，转借给温州的一家电气设备企业，年息30％。2009年年末开始，银行贷款明显收紧，民间利率一路上扬，此时，房地产调控又起，“现在的情况有点像2008年下半年”。而当年温州企业资金链断裂，借款人血本无归的情景，至今仍让薛先生唏嘘不已。为此，他准备提前收回放款。

　　对经济预期的变化，与此轮房地产调控政策的出台时间几乎如影随形。4月14日国务院常务会议部署遏制部分城市房价过快上涨。此后，涉及信贷、土地、保障房建设、税收等各类政策及各地相关措施相继出台，房地产市场开始降温。

　　5月末，国务院批转国家发改委《关于2010年深化经济体制改革重点工作的意见》，提出“逐步推进房产税改革”。尽管房产税改革的法规尚未推出，但已有山雨欲来之势，各类猜测四起。

　　事实上，在调控预期下，今年前四个月，城镇固定资产投资同比增长26.1％，已经比上年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。考虑到今年的投资品价格同比大幅上升，因此以实物量来计，固定资产投资增速放慢势头更为明显。

　　根据中金公司分析师邢自强和徐剑的测算，今年4月的实际投资增速已降至19％，大大低于2009年12月的38％。而新开工项目和在建项目总投资额也开始明显放缓。

　　投资放缓之后，房地产调控降临，行业骤然降温。中国指数研究院统计数据显示，调控政策出台后，房地产市场观望情绪严重。5月全国30个主要城市商品住宅总成交面积几乎全线下跌，跌幅约44.18％。与此同时，房地产投资也受到影响，根据世纪证券房地产行业研究员王斌卿的测算，虽然4月新开工面积同比增长71.79％，但环比下降了23％。

　　前述薛先生认为，本轮房地产政策调控力度效果明显。“贷不到款，项目没法开工了。”

　　而3月以来，银行审批的各个环节也更为严格。譬如，银行从2003年开始就要求开发贷款“专款专用”，但实际操作过程中没什么人查。而薛先生目前正在申请的一笔开发贷款，银行会专门委托有资质的第三方，如资产评估公司，对每月工程进度进行评估，然后参考第三方的书面审核意见，决定是否批准开发商的贷款使用计划。即便批准，钱也是直接打给施工单位。“严格地讲，钱根本不经过开发商”。

　　2009年，房地产投资额占到城镇固定资产投资比重的22.1％，占当年GDP的比重12.8％。由于房地产行业对上下游影响极广，遍及钢铁、水泥、建材、家电等，房地产投资对整体经济的影响的确不容小觑。

　　就在房地产投资减弱的同时，2009年下半年开始的对地方融资平台的治理，也让地方政府投资明显减速。

　　2009年下半年开始，央行、银监会对地方融资平台进行摸底调查。今年全国“两会”期间，国家发改委主任张平称，要保持地方融资平台合理的投资规模，不要超出地方承受能力、盲目地扩大投资，以消除潜在的财政风险和金融风险。央行行长周小川亦提出，要采取措施，把地方融资平台的融资行为和金融机构的支持行为，控制在一个合理、可承受的范围之内。

　　虽然原本计划于5月发布的地方融资平台管理办法，由于地方政府对一些条款意见较大，至今未能出台。但早在今年一季度起，银监会已开始部署商业银行对融资平台项目整顿清理。

　　“银行现在是外松内紧。内部下了好多文件，这个不让放，那个也不让放，审核紧了不少。”天津市发改委的一位官员在接受本刊记者采访时说。“今年有些投资计划有意往后拖，不像2009年初，一批一批玩命下达，还是嫌慢。现在是一点一点往下批，也不要求赶紧落实到位。”

　　这位官员说，今年4月中央扩大内需检查组到天津检查时，已经不再强调工程进度，只要求对已开工项目赶紧收尾，不出“半拉子”工程。“不像去年，能开工的赶紧开，不让等。”