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南海发展：土地出让缓解资金压力 谨慎推荐
事项：
公司董事会会议审议通过以公开拍卖方式转让公司位于佛山市南海区狮山镇“羊房岗”土地的议案，“羊房岗”土地评估价确定为42824.27万元。公司拟以该评估价作为拍卖底价、以公开拍卖的方式进行转让，并拟于12月22日召开股东大会，审议该转让议案。
评论：
按土地评估价算将使公司价值增加约1元/股公司2000年4月获得“羊房岗”土地使用权，原值为5243万元;该地由5块相连地构成(约280亩)，其中2块(约67亩)被政府无偿征用，其余3块(约213亩)拟公开拍卖，(1)评估价：为4.28亿元，约3000元/平方米(200万元/亩);(2)拿地成本：5243万元，约280元/平方米(18.7万元/亩)。若按拍卖底价作转让价格简单测算，按现行的南海区各税种的征收政策，扣除相关税费后，预计转让净收益达26569.2万元或以上，土地过户完成后将一次性计入“营业外收入”，(1)若所得不做它用，直接增厚公司2010年EPS约1元/股，对应价值增加1元/股;(2)若所得投资于在建项目，按2.66亿转让净收益、5.5%平均贷款利率算，每年节省财务费用1400万元，2010年开始EPS每年增厚0.05元，相对估值法下增加公司价值约1元/股(20倍PE)，绝对估值法下增加公司价值约0.65元。
改善现金流，促进污水业务扩张公司污水业务09年下半年大幅扩张，以BOT、TOT或增资扩股形式拓展至里水、狮山、大沥、西樵镇，覆盖整个南海区。新增项目产能近31.5万吨/日，增长80%。目前在建产能达29.8万吨/日，总投资规模近5个亿。09、10年是公司的投资高峰，2010年投资活动所需现金达4.7个亿，现金缺口达1.5个亿。长期看，此次土地转让意义在于大幅改善公司现金流，弥补投资资金缺口，促进污水业务的进一步外延扩张。
维持“谨慎推荐”不考虑土地转让下，公司09、10年EPS分别为0.37、0.42元。考虑转让所得收益带来的财务费用节省，2010年EPS将达到0.47元，09、10年对应估值水平分别为32.1×、25.3×(昨收盘11.88元)，维持“谨慎推荐”。股价其它催化剂来自供水价格上涨幅度超出之前水资源费的上涨幅度(当前与政府协商的水价上涨主要是为了弥补水资源费上涨)。（国信证券）
[责任编辑：zhouzhuang]
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