房价疯涨，不同人群对此的理解以及他们给出的理由也千差万别。———金先生算了，我们平衡自己的心态吧，房子买得起就买，买不起，就一辈子租房。结合上海一家知名建筑设计公司给出的材料和该单位总工程师的介绍，郑朝龙的说法比较可信。

房价疯涨，不同人群对此的理解以及他们给出的理由也千差万别。从开发商角度来说，现在房价的上涨其实都是净利润。2009年第二季度，上海房价平均上涨25%，一些楼盘3个月内的涨幅接近5成。这也就不难理解，房产商为何要想尽方法利用“捂盘”、“排队”等手段推高房价。

“没有捂过的盘肯定都是房型最差的”，一位开发商向本报揭秘，“这圈子里其实都有普遍的法则，监管政策对于他们而言效果并不明显———没有关系在开盘最初无法买到好房子。”目前房价的上涨人为因素较多，一种非理性的市场预设主导了泡沫滋长。而在房价上涨背后的利益链，既主动又被动地绑架了整个中国经济。

【读者心声】

别装苦了，不是温州炒房团的煽风点火，我们买房也不会有现在这样的辛苦！

———张先生其实，从投资的角度，我也可以理解，资本么，总是哪里有利润往哪里跑的，没有温州炒房团，还有别的炒房团过来，他们只是被妖魔化了。现在，假如觉得有投资价值，身上又有余钱，普通的老百姓也会再买房子去投资吧？

———金先生算了，我们平衡自己的心态吧，房子买得起就买，买不起，就一辈子租房。

———王小姐

工程造价，每平米不超过2000元

如果你不知道怎么打发时间，就去计算一下房子的成本吧。可能需要花几天时间，而最后得出的结果，足以让你打消中彩票的念头，“不如改行去做开发商。”

宝马车里的这个男子，进入地产行业至少已有10个年头，他为人低调、思维缜密，商业嗅觉敏锐，这样的素质非常有利于他所从事的行业。但对于房子的成本，依然无法全部算清楚———这是个谜，是团乱麻。是诸多说不清的复杂关系的总和。

这个名叫郑朝龙的中年男子，有很长的头衔，在松江区开发了3个楼盘。为了准确计算房价成本，他从办公桌上拿出了一个计算器。

“每平米2000元就足够了。”郑朝龙说。

建设项目中，第一部分为商品房的造价，也就是工程造价。包括建设工程费、设备购置费、安装工程费。

一般而言，多层房屋（6楼以下）建筑成本在1200元左右，小高层在1500元左右，高层（18楼以上）在1800元至2000元之间。这是钢材和人工费涨价后的成本了。

沪上楼盘，包括四五万元每平米的“豪宅”，其实都一样。如果是装修房，每平米加1000元，已经是超豪华的了。

结合上海一家知名建筑设计公司给出的材料和该单位总工程师的介绍，郑朝龙的说法比较可信。

成本价，地价上涨后6000出头

算房价需要有惊人的记忆力，普通人、哪怕是郑朝龙这样有必要要搞清楚投资多少的开发商，对造完一栋楼后其他的各项成本，都很难一一记住。

就拿最简单的来说，从拿地到清盘，中间要敲139个政府部门图章（另一说法是143个），以高效率2天敲一个章为周转时期计算，需要大概280天。中间任何一个环节被卡住，都可能产生其他费用。

郑朝龙点燃一支烟，继续思考。总投资中，第二类是其他费用。包含土地使用费、土地出让金、住宅建设配套费、污水、绿化等50余项。

他开始低头按着计算器，把所有的大笔支付都折合到每平米成本价中去。下面就是他计算出来的房子的总成本。

“现在松江土地价每亩在300万至350万之间。按照商品房1.8的最高容积率计算，土地价300万，100亩地可以建设12万平方米。需要投资3个亿，折合2500元一平方米。工程费用1500元、320元配套费、30元煤气、70元污水、150元绿化……几十个项目加起来为5080元每平米。”

“贷款2年，自有资金20%，从银行贷其余的80%，按照6%的贷款利率算，每平米利息200元。销售费用一般占整个楼价的3%至3.5%。”加上税收等，总成本为6015元每平米。也就是最后的成本价格。”

郑朝龙说，以前的土地很便宜，房价也就便宜些。2002年自己开发的楼盘一亩地是35万，现在涨了10倍。

就算计入昂贵的土地成本。3个月时间，松江的一个楼盘每平方米售价从9000元涨至15000元左右。再考虑到是前几年拿的地、银行贷款利率还能有议价空间，利润可想而知。

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