山雨欲来风满楼。
上半年8000亿信贷资金进入房地产，银监会开始收紧链条。政策转向风声鹤唳，各大房企表面上都唱好市场，但应对的方式却各自不同。以拿地为例，激进与稳健截然不同。上半年万科90亿拿地15块，堪称“地主”；保利46亿搞了4块居第二。而雅居乐、中海、招商一地未购。就算是恒大，也倾向于在二级市场拿地，一级市场拍卖还是贵了点。
但“融资-圈地”的链条再次启动，上半年大房企还是获得了500亿融资。十大标杆房企的总市场占有率也从2008年底的7.92%上升至10.54%。相对于大型房企持续的扩张，中小房企忧心忡忡，它们只有在夹缝中求生存。
冲动是魔鬼，太保守也要吃亏
中原地产数据显示，上半年标杆房企土地总体减少2.5%(相比年初水平)，万科土地储备增加比例最高，为3.2%。但万科是10家房企中土地储备量最少的公司，去年年底至今年6月，其土地储备量一直维持在3年销售量的水平。
在上半年的土地市场中，万科，保利投入较大，而大部分标杆房企仍表现谨慎。从购地个数来看，万科以15块的数量领先众房企，保利4块居第二。除雅居乐，中海，招商未购地外，其余开发商拿地数量均在2块左右；从金额来看，万科以90亿领先，保利46亿位居第二。
“万科已经错过了拿地的最好时机”，万科高层自己也承认。中信证券的调研显示，2009年4月前，万科和诸多开发企业一样，无法就地价和政府达成一致，以至于在2008年10月-2009年4月间一共只获取了2幅小地块。而这半年正是房地产蛰伏而后复苏的重要时间窗口。
到了五、六月，万科终于惊醒，以70亿的代价获取了321万平米的土地储备，楼面地价平均为2186元/平方米，基本和公司历史上土地储备价格持平。
中信证券研究员陈聪认为，从土地储备分布来看，本轮拿地周期中，万科集中在二三线城市拿地，显示出一线城市竞争激烈。
“看好地产股的逻辑就是信贷和货币政策的推动。当前的主要风险也集中于此。”在对万科进行调研之后，中信证券研究员陈聪最后隐晦点了一句，政策转向的风险巨大。
统计局公布的数据显示，上半年房地产开发企业资金来源中，国内贷款为5381亿元，同比增长32.6%；个人按揭贷款2829亿元，增长63.1%。由此，上半年进入房地产的信贷资金超过8000亿元。
这引起了银监会的高度重视，先是6月底下发了《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》，而后银监会主席刘明康明确表示，要控制房地产贷款风险，严格执行“二套房”标准。政策转向让房企心惊胆战。
相比之下，万科董事长王石最尊重的对手中海，发展更加稳健。目前中海地产拥有土地储备2359万平方米，对应土地平均成本约1900元/平方米，而且有不少在北京、上海、深圳等一线城市好地段，足够中海6年发展需要。
“融资-圈地”链条再次启动宽松货币政策下的最后盛宴
我不知道风往哪个方向吹，这是目前很多开发商的心态。
“《关于进一步加强按揭贷款风险管理的通知》的出台，就是希望信贷政策的调整来挤出当前房地产泡沫，以此来保证国内房地产市场持续稳定的发展。”经济学家易宪容表示，从历史经验看，房地产泡沫的出现都与银行信贷过度扩张有关，都是住房投资性过度的结果。
在这种情况下，房企加紧融资步伐。中原数据显示，上半年十家标杆房企中有六家获得各类融资，共计505亿元，相当于十家房企上半年销售额的34%。其中有300亿元为绿城及雅居乐所获的银行授信额度。
中原地产研究员刘渊表示，由于融资的便利，开发商已重启“融资-圈地”的运作链条。伴随土地市场的持续活跃，这一趋势在未来还将以持续。下半年有融资计划的企业包括复地，招商等。
重新开闸的A股也成为争夺焦点，近日中国建筑正式IPO之后，包括上海绿地集团、首创集团、联想融科地产、广东龙兴集团、富力、珠江、合生、新世界等14家地产公司都在积极筹备A股上市。
“尤其是具有融资优势的国企背景企业，下半年房企仍将在土地市场大显身手。”刘渊预计。
大房企弱市中吞并市场中小地产商夹缝中生存
房地产的扩张与集中正在悄悄地进行。过去几年中，不论市场繁荣或低迷，标杆房企的市场份额始终保持稳步上升。金融危机之下，步伐更是加快。
按销售金额计算，十大房企的总市场占有率从2008年底的7.92%上升至10.54%。虽然10家标杆房企整体份额上升，但行业领头羊万科却是唯一市场占有率下跌的公司。中原认为，库存中尾盘较多、新增供应相对偏 少 是 万 科 未 能在此轮反弹中继续扩大份额原因。
合富辉煌首席分析师黎文江表示，中小地产商受自身资金实力限制，尽管对看好后市，也只能在夹缝中求生存，举措相对谨慎。面对政策可能的调整，中小地产商不约而同，对市场采取谨慎、稳健的应对策略。
在刚刚公布的半年报中，湖北福星股份坦承，目前公司主要面临以下困难：一是土地储备相对较少，二是随着公司在建项目与开发面积的增加，将面临一定的资金压力。
福星股份显然不能和地产大佬拼资金、抢地王，其应对举措是：密切关注国家政策动向及土地交易市场情况，加大“城中村”和旧城改造项目的推进力度，把握时机增加土地储备；多渠道筹措资金。
重庆渝开发也表示，公司面临的主要问题突出表现在土地、项目储备不足；难以形成房地产开发项目的持续效应。渝开发并不倾向于参与土地拍卖，而表示将在已获得土地和项目资源的基础上，通过兼并、收购等方式，以获取一批“短平快”项目。
而6月5日刚恢复上市、转主营业务为房地产的万方地产显得小心谨慎，其半年度报告称，在快速回暖的背后有通胀预期和投资性需求成分在其中，公司对于房地产后市发展持谨慎态度，行业短期内过热必然会带来行业自身的调整，不能排除国家会出台相应政策及措施给房地产降温，应警惕可能存在的风险。
[责任编辑：gavinyan]
