今年以来，市场成交非常火爆，仅从四月份的数据来看，大多数城市成交量继续保持高位。华东地区全面上涨，上海达到了07年的平均水平180万平方米，而杭州、南京环比相应增长54%和41%。华南的广州上涨了54%。中西部仍然保持强势上扬态势，尤其是重庆环比增长31%。对于目前房地产市场的快速回暖，在感到欣慰的同时，应该看到目前全国房地产市场出现的三大隐忧。

价格的反弹过猛

首先就是价格的反弹过猛。在上海、深圳这个现象比较明显，部分楼盘的价格已经达到了2007年的高位。比如：上海的万科新里程从去年的均价15000元/平方米，涨到18000元/平方米；中远两湾城从16000元/平方米，涨到20000元/平方米；金地湾流域从15000元/平方米涨到17000元/平方米。高端楼盘也同样有这样的迅猛涨势，慧芝湖均价较08年均价上涨了8.8%，达到了18500元/平方米，最高价格更高达23000元/平方米，超过了07年的最高点。深圳也有部分楼盘，虽然还没有达到2007年时的水平，但是涨幅也非常明显，如：城市山林，从16000元/平方米涨到22000元/平方米；熙隆湾花园从15000元/平方米涨到20000元/平方米。近期不少楼盘开盘销售90%已经不稀奇了。

有效供应跟不上

其次是目前的供求明显失衡，供应尤其是有效供应跟不上。像很多人经常说的美国经济衰退、全球金融风暴、信用卡危机、中国经济见底等等统统属于外因，而市场自身的供求关系才是内因，当外部环境没太大变化的情况下，内因即市场的供求关系将会主导行业发展格局。从最近的存量数据来看，随着成交的快速回升，典型城市如上海、北京、深圳近几月的成交量均高于新增供应量，从而使得存量快速消化，上海5月的存量仅630多万平方米，按照目前每月180万平方米的消化速度，三个多月就将全部去化完毕。

目前的供应瓶颈主要是由于2007年四季度起全国房地产业下行，开发商放缓供应节奏而造成的。当时开发商不仅放慢了拿地节奏，而且手上有地的采取暂缓施工，完工的则延迟拿预售证，从而导致了2009年2季度出现了较为严重的供求缺口。目前供求缺口何时能补上还有待观望。但至少供求关系的失衡已经很明显地影响到了行情的发展趋势。

通胀预期造成压力

再次就是通胀预期。尽管诺贝尔奖获得者、经济学家克鲁格曼那哥们认为中国不会发生大型通胀，对于通胀的担忧都是没有必要的，但是一方面从日前公布的很多数据和指标显示，经济复苏的可能性变得扑朔迷离。另一方面，对于资本来说，运作过程中，除了逐利之外，安全性也是重要的一个环节，至少从笔者近期所接触的各方面的资金来看，通胀预期所造成的压力，已经使得境内外基金、民间游资、部分性个人投资者都纷纷在关注物业。根据经验，我们都知道，房地产物业是抗通胀最佳选择。不排除会出现资金方会大量购买物业来规避通胀风险的可能性，而这样一来的话，直接受影响的将会是高端及中高端物业，尤其是专门做中高端物业的品牌性企业将会从中受益，如绿城、星河湾、仁恒。所以前期绿城坚持不降价还是有道理的，因为你是高端嘛，总价高，降幅小了没反应，降幅大了你的前期业主就不乐意了，而且品牌也会受影响的。基于通胀预期短期将会造成中高及高端物业被重新估值，引发价格上调。

下一波市场到底何去何从，除了我们要进一步积极关注政府的主导基调之外，这三大因素变化取向则是重中之重。尽管说，我们希望价格能够回归理性、供求能够渐趋平衡、通胀能够有效规避，但这毕竟是一厢情愿，理性的分析和有效的判断才是根本。(陈啸天)

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