吴非 李俊岭 赵宇剑 刘飞/文

这是所有中产家庭都无法回避的问题，这是理财周报始终关注的问题。

在中国人的价值观里，任何一个家庭都需要有一套自己的房子，不论面积大小、品质高低。买房前希望房价下跌，拿到房子后又总想保值增值。

毕竟，动辄百万的资金很可能是一个家庭10年乃至20年收入的总和。

所以，当一场始于2008年年底的房地产回暖之风刮起之时，市场中的任何一方都在倾听并回应。

分歧是明显的，即使面对交易量的逐步回暖，也有看空者认为这是开发商的阴谋诡计，正如同股市上的庄家做出来的成交量一样；即使面对部分开发商通过捂盘、提价制造房价要涨的紧张气氛，也有看多者相信刚需的力量，不买不放心。

地产是否已回暖？理财周报记者直击北京房地产市场一线，与开发商、购房者、房产经纪接触，为你还原此次地产回暖的真实画面。

刚需的困惑

签下那一纸超过170万元的购房合同时，在某外资金融机构工作的王芸（化名）松了一口气。看着将要交工的那一排毛坯房时，她甚至想掉泪，但她很快止住了，因为老同学们纷纷打来祝贺的电话。

“房子接近140个平方，好几个人都说我一下子进入小康了。”王芸掩饰不住内心的激动，“研究生期间的老同学都出来工作三四年了，买个八九十平方的房子根本不是新闻。不过，140平方还是比较有震撼力的。”

但是，在周末的一次小型同学聚会上，她又开始担心起来，三四个同学纷纷表示了对房价继续下行的担忧。

“我也不知道房价会不会下跌，但我必须要买了。”王芸说，在之前的3年里，她和男朋友不断地去看房子，但男朋友始终看跌，所以一直没下手。“不买房子，意味着两个人无需一起供奉那100多万的房贷，也意味着两个人的感情并没完全定型，房子是拴住两个人最好的纽带。”王芸说，她从男朋友签合同的眼神可以看出，男朋友已做好了去拿红本本的准备——为这，她已经等了3年。

唱空房价的同学并非无房户。正准备买第二套房的陈晨（化名）是其中一位。陈晨的情况被市场分析者们划入到改善型需求中，这也是刚需的一种。“两三年内会要个孩子，所以希望买一套面积更大点的房子，还要离单位近一点。”

“再买一套房子，就是我们两个的房子了。”陈晨说。不过，陈晨还没有动手，她觉得房子还要跌下去，“最晚下半年吧，再等也等不及了。”

在某宏观经济职能管理机构的黄勇（化名）属于购房需求更为迫切的人群。去年年底已领了本本，也看了无数套房，但他们决定继续推迟购房计划。“我07年就让不要买房子，结果一个个都不听，现在不是傻了吗？”黄勇总是拿这句话回应那些鼓动他买房子的“多军”朋友。

当年，黄勇关注到了英国宏观经济的异动，进而对国际金融市场心存担忧，于是开始了向老婆唱空房价的漫漫征途。在这个问题上，女人总是比男人更容易激动，没有房子是任何一个女人都不能容忍的。想起为这件事两个人闹的别扭，黄勇至今仍然感慨。

“讨论刚需已经没有意义了。现在的情况就是买涨不买跌。”黄勇说。

八大名盘直击

问题的根本似乎正是黄勇所说的买涨不买跌。

王芸承认，她最怕看到开发商提价，看到一大堆人挤在一起领房号。“好像人家就要把你的那套房子买走一样。”王芸说，“你知道，人家买的不是你的房子，是你的家。”

然而，这种恐慌的局面已经在北京的房地产市场出现，并开始影响买房者的心态。

3月25日下午，北京通州大运河东边的武夷花园售楼处，武夷•城市左岸II新楼盘正在销售中。一个月前，这个楼盘因为“环球影城”项目而为购房者和股民熟知。

大厅里每一张桌前都有客户，不少的年轻夫妻都来咨询买房。一位父亲和他的女儿正在签署最后的购房合同。

“女儿在国贸附近上班，在这里买房子还合适。现在价格在6700元左右，差不多了，可以出手了，一般老百姓不可能抄底的。只要自己认为性价比合适，工作生活都方便就可以了。再说，以目前房价看，再降的空间也不大了。”这位父亲说。

据该楼盘销售大厅负责人透露，3月21日开盘的武夷•城市左岸II新楼盘，当天就售出70多套，“让人感到意外。”截至3月25日，武夷•城市左岸II新楼盘已售出90套。“去年3月，这里的房子每平米在8000多元，现在调到6700元，变化幅度不大。买房人可能对目前的价格有了自己的评判，才有了购买行动。”这位销售大厅主任说，“春节过后的一个星期内，每天销售的房屋数量都在8-9套之间。比以前有大幅提升。”

2009年3月25日上午10时，记者来到“远洋一方”的售楼处。这里的一位销售人员称，一期楼盘已经基本销售完毕，目前还剩余不足10套200平方米左右的花园洋房。这几套房子每平方米的价格在11800-14000元之间。二期预计在今年6月开盘，明年年底入住。目前价格尚未确定。4、5月间将提前发布相关公告。

而在著名的远洋一方，销售人员透露说，进入3月，销售明显火热：3月7日开盘的9号楼认购踊跃，仅当天上午半天就有20套房子售出。一些买房人3月6日晚上干脆“住”在了远洋一方售楼处的咖啡厅里等候开盘买房。“另有一些客户都是头天晚上提前住在了售楼处附近等候买房。”这位售楼人员说，“我们不提倡买房人住在咖啡厅，但客户热情很高。”

从远洋一方往市内走，京石高速旁的万科中粮假日风景楼盘，七八个人正在看房。据其内部工作人员称：“周末来看房的人很多，每天会有200户。”据其所言，仅在3月22日（周日）一天，就签了20套房子。按照这种说法，销售状况似有大幅回暖。

目前，假日风景两种户型的价格分别在14000元/平方米和16500元/平方米，除了现款交易9.9折外，依然没任何优惠。而在去年5月12日之后的两个月里，曾一度高达17000元/平方米。

4个月前，理财周报记者曾经来过此楼盘采访，当时其他楼盘的销售人员会守候在假日风景楼盘销售处门外，每遇到看房者走出，便会走前上去推销自家的楼盘。而如今，这批人已不见踪影。

3月17日10时左右，记者来到位于北苑附近的北辰实业旗下的媒体村楼盘售楼中心处，可能是太早的关系，比起上次记者来访，客户少了许多。一个月前的中午1点左右，售楼大厅热闹非凡，已经聚集十数位客户咨询看房，销售人员有些应接不暇。而本次的情况好了许多，销售人员解释说，“到了中午或者下午的样子，客户依然会多起来，平时还好，双休日的话，每个工作人员都会很忙，要带好几批客去看房，现在就只有几十套房了，很多户型已经没了。”

“前两个月好的时候，每个礼拜成交量有近二十几套，有时候一天就能交易七八套。最近房源少了，留下了一些不那么好卖的，所以每周的订房量有些缩减，但每周也有十套的样子。”销售人员说，“每个楼盘都会有那么几套，可能位置朝向或者其他的什么原因，比较难卖一点，好房早被抢空了。”

据来看房的某位客户反映，她看中一套两居室的房子很快就被签了，现在再来看剩下的房子，户型各方面满意的就少了。“这里的房子卖得还真挺快！”上述客户感叹说。

媒体村附近的盘古大观，曾经在奥运期间制造过一次“盖茨买楼看奥运”的炒作，如今，据其工作人员说，公寓已经几乎卖光。“清一色都是618平米的，5万一平米吧，”工作人员介绍，“但是都卖完了，总共有180套，现在就两套了，这里地段好，挺好卖的。”

不过，写字楼的招租才刚刚开始，“都是空置楼层，但我们这里是700平米起租的，每平米10元。”记者问能否优惠时，工作人员说，“你要几层嘛，要的多可以优惠。”按照北京地产知名人士任志强的观点，写字楼仍然低迷，所以房地产市场回暖还为时过早。

位于东四环朝阳公园桥的泛海国际售楼中心，大厅里有差不多十位客户在咨询。“我们的房子都卖差不多了，只要已经开盘的。”售楼卢小姐介绍，“现在就剩下40多套了。”

据上述人士介绍，去年下半年开盘的4个楼盘至今所剩无几。“这里的房子最小211平米，均价3万2，现在很多户型的房已经没有了。比如214平米的就剩下两三套了，234平米的也差不多就那么点了。”

大厅中，张先生正在咨询相关情况，他反映，“上次看的230多平米户型的房子已经没有了。只能等等还没有开盘的3号楼，看有没有比较中意的了。”对此，销售人员介绍说：“3号楼盘什么时候开盘还没有确定，除了3号外，其他的房子卖得挺快，预计到不了下半年就会卖光。”

尽管从各大名盘售楼处获得的信息都非常乐观，但是这些信息到底能在多大程度上可信仍存疑惑。

根据北京市房地产交易网的数据，2月份全市存量房网上签约套数达9373套，创下了13个月以来的新高，而即使在北京楼市最火爆的2007年，每月二手房交易量也就在7000至8000套；另外，一手房市场，2月份网上签约量达到8282套，比1月增长超过15%。

“我相信成交量，但是我不相信价格。比如，首开知语城，表面说每平1．4万元，实际上1．2万就可以拿到了。因为前期有客户的价格是1．8万，他们不希望老业主闹事。”一位近期在各大楼盘看盘的购房者告诉理财周报记者。

理财周报记者专门来到位于北京卧城望京的首开知语城。售楼小姐告诉理财周报记者，“2月底已经有一个楼盘卖光了，目前是在卖另外两个楼盘，均价1．4万元。”

而在附近的合生麒麟社，理财周报记者去的时候竟无一人看盘。“麒麟社是LOFT，40年产权，水价、电价比普通民居高，适合投资者，不适合家居。在现在刚需主导反弹的背景下，这里的房子可能会受影响。”前述购房者说。

[责任编辑：gavinyan]