市场传闻打压地产板块大跌

　　海通证券研报认为，超额收益过高、房价问题担忧和市场传闻造成板块异动。8月2日地产板块出现大幅调整，当天回调幅度达到-4.75%，保利地产、招商地产、首开股份等多只龙头个股跌幅在9%以上。

　　海通证券认为，城市房价开始环比上涨。自此房价问题成为市场关注焦点。近期百城价格指数显示7月近70城市房价出现环比上涨，市场开始预期8月18日统计局房价数据出台后政策恐再度转向打压。房价上涨引发政策调控担忧是造成行业出现大幅回调的主要原因之一。

　　上半年板块超额收益明显，半年报显示基金仓位较高。除涨价问题引发政策担忧外，上半年地产板块超额收益过高以及基金中报显示地产股在公募基金仓位配置中占比接近历史高点也是造成近期投资人纷纷套现获利的另一原因。

　　取消预售制度传闻晚间已被住建部澄清。由于板块异动，市场关于房产税、取消预售制度等传闻再次兴起。8月2号晚间住建部已经对取消预售制度等不实传闻进行澄清。取消预售将造成短期供应大幅减少，从逻辑上判断与当前政策意图背道而驰。市场对此消息的疯传和过度反应行为，一定程度上反应出投资人当前信心不稳、情绪焦躁。

　　稳房价和稳经济同样重要。海通证券认为当前行业所处宏观环境与此前调控期有明显不同。而这种不同使得当前政策更倾向于维持限购、差别化信贷政策和官员问责的同时，对部分不合理政策小修小补但不加码。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　如何看待板块后期趋势？

　　综合以上几点原因，海通证券认为市场对行业存在过度担忧情绪。后期应该从以下几点因素来寻求板块新的投资机会。

　　1、房价不存在报复性反弹基础，适度恢复是经济见底的前兆。当前整体经济环境已经处于底部区域。7月PMI指数为50.1，仍处于下滑阶段。房价逆经济周期而报复性反弹的可能性不大。从对行业去化周期监测看，6月主要城市去化周期趋势处于下降阶段。但是，从整体趋势看6月数据基本与去年4季度持平。虽然当前行业库存最高峰可能已过，但整体库存水平依旧偏高。涨价引发调控和失去潜在销售的担忧使得当前开发商对涨价仍趋于谨慎。此外，认为当前房价恢复是经济逐步见底的前兆。在经济没彻底走出底部前，房价更多为起伏，不存在报复性反弹的基础。因此，市场对短期环比价格振荡应该抱有更大的容忍度。

　　2、情绪宣泄后板块仓位压力明显释放，当前估值并不高。上文已谈到2012年基金中报显示地产仓位配置接近历史最高位置，龙头公司估值10倍上下。近期受市场情绪影响，板块大幅回调后前期估值和仓位压力已经明显释放。2012年行业销售前50位企业销售情况看，龙头公司2012年销售增速仍保持健康。业绩增速保持增长，将为行业2013年EPS增速带来更大确定性。

　　3、等待基本面改善的积极信号。维持此前地产三维度择时模型判断观点，认为当前行业依旧处在第三阶段中期。后期行业基本面改善的积极信号（销售达标、现金流改善）将继续提升板块估值（详见2011年6月25日报告,《政策、估值、经济，看好当下地产》）。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　投资建议

　　海通证券，认为后期销售确定性带来未来估值空间。截至8月2日，A股市场动态PE在12.72倍，房地产板块动态PE在14.07倍。认为当前经济环境使得政策认将偏向维持原有方向不变，未来小修小补但不加码。目前龙头公司2012年PE在8.47倍，2013年PE在6.72倍，坚持超配建议，维持业绩确定性带来估值提升观点。

　　风险提示：房地产行业与国家政策紧密相关，一旦国内未来采取更加严厉的调控措施将直接影响行业未来发展。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　行业龙头最新动态

　　万科7月60亿圈地 龙头房企纷纷抄“底”

　　8月1日上午，在上海虹桥商务区的一次三地连拍的集中出让中，上海万科以20.32亿元的底价将一幅商住办综合用地收入囊中。该地块是大虹桥规划获批之后出让的首幅包含住宅性质的地块。梳理发现，自7月至今，万科在全国范围内频频拿地，在一个月时间内已斥资约60亿元，且几乎全部以底价成交。

　　据上证报报道，随着楼市逐渐升温，万科在土地市场的动作频频。根据公开资料粗略统计，7月份至今，万科分别在杭州、重庆、宁波、成都以及上海等地拿下多宗商住地块，支付土地款高达60余亿元，且几乎均以底价成交。其中，就在拿下虹桥北片区11号地块的前一天，即7月31日，万科在一天时间内分别在杭州、成都两地疯狂拿地，共计斥资18.67亿元。这意味着在短短2天时间内万科拿地花费了近40亿元。

　　不仅万科，保利、中海、恒大等大型房企也纷纷出手，在各地土地出让会上身影频现。6月份，保利分别在重庆、德阳等地拿下9宗地块，斥资30亿元，新增土地储备167万平方米；恒大地产6月新增地块10宗地，土地面积达90万平方米，总地价高达27.8亿元，为5月投资额的10倍；绿地5月在济南、大连一口气拿了11幅地块，总建筑面积超过150万平方米；龙湖6月份也补充了近100万平方米的土地储备。

　　业内人士预计，随着三季度土地供应量的加大以及房企资金状况的好转，优质地块的争夺将更趋激烈，房企的拿地成本或将高于二季度。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　招商地产切入深圳 获5.5平方公里土地开发权

　　作为深圳土地改革的重点试验区，深圳坪山新区政府日前与招商地产正式签署《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》。昨日，招商地产董事会秘书刘宁证实，虽然尚未通过公开招拍挂的形式正式获得坪山地块，但公司将协助坪山新区政府进行土地一级开发，涉及的土地面积约为5.5平方公里。

　　业内人士认为，招商地产此次与坪山新区政府签订战略合作协议，将作为主体深度介入到坪山河流域整体开发建设中，有望从新区土地一级开发以及深圳土地改革中双重获益。

　　据上证报报道，招商地产官方网站7月16日公布的消息显示，招商地产已于7月14日下午与深圳市坪山新区管委会签署了《坪山河流域片区综合开发战略合作框架协议》。这为招商地产进一步拓展坪山新区市场，奠定了坚实的基础，双方将按照“政企合作、市场运作”以及“整体规划、统筹开发、分步实施”的原则建立全面战略合作关系。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　保利地产：业绩略低于预期 销售领跑市场

　　研究机构：长江证券

　　事件描述

　　保利地产公布2012年中期报告业绩快报，1-6月实现营业收入202亿，同比增长33%，实现归属于上市公司股东的净利润24.55亿，同比下降12.13%，每股收益0.34元。

　　事件评论

　　中报总营收同比增长33%，但业绩出现下降的原因主要有两方面：其一是因为期间费用上升削薄营业利润，另一方面是少数股东权益占比由去年的2.5%升至20%以上，直接影响利润同比值24.9个百分点。因去年上半年是少数股东权益占比的低点，全年受这部分影响将减弱。

　　从前端签约销售情况来看公司二季度领跑市场。二季度销售额达354.31亿，比万科同期高出13%，1-6月累计销售额达502.96亿，同比增长27.47%，超出市场预期。新开工维持高增长保证今年推盘货量，下半年货量预计还将有600亿余，加之公司积极态势，预计全年销售额会超越市场900亿的预判，将千亿发起冲击。

　　公司中长期仍将延续增长势头。上半年土地储备扩充了528万方，在整体土地市场低迷的背景下仍保持与去年同期基本持平，总投资额达118亿，平均楼面价同比下滑40%，可见公司抓住逆周期拿地机遇。本轮销售热潮的主动把握，对于公司现金流的补充将为公司下半年延续积极战略提供基础。

　　公司作为一线成长型开发商，在目前市场中有显著的大企优势，对于市场的反应能力与渗透能力占优，融资环境改善对于公司业绩的提升将更为明显。预计公司在12-13年EPS分别为1.23，1.51，对应PE10.54、8.6倍。看好市场集中度提升之下企业进一步成长的空间和能力，维持“推荐”评级。

　　（《证券时报》快讯中心）

　　金地集团逆市发债12亿 A股房企海外融资起航

　　据21世纪经济报道消息，继去年收购香港至祥置业失败后，7月19日，金地集团又尝试在香港发债，成功募资12亿。这是A股房地产公司首次在海外发债成功的案例。在此之前，内地房企万科、招商、中粮地产等纷纷在香港买壳，拓展融资渠道。

　　金地集团7月19日宣布，旗下海外公司金地国际控股有限公司将发行12亿三年期无抵押优先级债券，发行票息9.15%。

　　金地创下A股地产公司海外发债首个成功案例。但同时，香港投行人士表示，9.15%的息率，已创下所有在港发行离岸人民币债券息率新高。金地有关人士表示，金地此次发债原计划目标募资10亿人民币，后因超额认购实际发行12亿，仅是借此做首次的创新性融资，开拓融资渠道，进行融资国际化的尝试，并不是因为缺钱，公司截至目前账上拥有现金近190亿。

　　（《证券时报》快讯中心）

（《证券时报》）