09 年底我们率先降低行业评级至“中性”,认为新一轮行业调控开始,年初我们又提出调控政策仍会加紧,收紧个贷等政策是最佳选择。4 月初又提出更加严厉的调控政策随时可能出台,建议及时止盈。市场的发展一一验证了我们上述的判断。

　　在希腊等的债务危机尚未根本解决,欧美经济复苏步履艰难,不排除经济二次探底;在中国经济调控可能带来的叠加效应,房地产调控初见成效的背景下,政府对房地产的调控将相机行事,短期内不会有更加严厉的政策,“房产税”出台难以有时间表。

　　当前板块估值已较充分超前反映了市场对本轮政策调控可能带来的负面因素,包括成交缩量、降价、甚至资金链出问题等等的不利影响。我们预计,10 年4 季度企业资金链将紧绷,部分一线城市房价将下跌3 成,部分二线城市下跌15%。届时房地产市场的风险将释放,行业将再次进入新的发展轨道。

　　从历次行业调整的情况来看,在房地产市场价格一定、需求有保障的背景下,国家的经济政策调控是左右房地产板块估值的最主要的变量。我们认为本轮调控政策力度已经足够,主要城市若不再现房价暴涨,那么本轮政策出台就告结束,板块震荡筑底就在即。若市场出现超预期崩盘式降价和开发商大面积亏损,估值仍将下行。

　　当前板块 PB 值2.26 和08 年周最低BP 值相比尚有24%的差距。不少优质公司的PB 值已跌破08 年周最低PB 值,板块估值底部就在眼前。

　　(中投证券)