在京津沪三地政府首个REITs（房地产投资信托基金）试点竞跑中，上海一直努力走在前面。

8月21日，央行、上海银监局、上海金融服务办公室等多个部门相关人士，齐聚上海东郊宾馆，热议上海的REITs方案。这意味着，上海在REITs试点上或许将会提速。

今年年初，上海市金融办主任方星海对外公开表示，上海市政府已对推出REITs进行了具体部署，由浦东新区政府牵头的方案设计，相关工作已基本到位。2009年3月，国务院通过了建设上海国际金融中心和国际航运中心的意见，更是将浦东新区REITs的试行工作推向焦点所在。

不过市场上，浦东REITs方案有多种版本。

版本之一，上海浦东新区三家大型国企——上海金桥集团、外高桥集团及张江集团——参与，首推产品以工业地产为主，参与企业将以其持有物业未来10年租金收入的收益权，由受托机构设立此次信托产品，在银行间市场发行，预计募集的资金总金额达30亿-40亿元。

版本二是，由陆家嘴集团主导设计，涉及陆家嘴集团旗下的三个楼宇——包括渣打银行大厦、陆家嘴软件园的两幢办公楼宇。不过亦有消息称，根据最新的方案，陆家嘴集团很可能加入到版本一的方案中。

版本三即借助交易所市场发行的。

消息人士透露，8月21日的会议，讨论较多的是如何在银行间市场发行REITs的方案。

事实上，目前地方试点REITs，还面临着相关主管部门在REITs上意见不统一的问题。

有关REITs的发行有两种模式，一种为央行主导的债权类产品方案，在银行间市场流通；而另一个则是证监会主导的股权类产品方案，在交易所流通。

在相关主管部门目前还没有达成统一意见之前，REITs何时能够面市，主导权并不在浦东新区。

据媒体报道，8月，由银监会联合央行草拟完毕并负责解释的REITs方案《房地产集合投资信托业务试点管理办法》（下称“《管理办法》”）浮出水面。

具体的操作路径是：受托机构将向银监会申请信托发行，获得批准后，经受托人申请，中国人民银行核准，信托单位可以在全国银行间市场发行。信托计划的资金实行保管制，资金保管机构由依法设立并取得相应保管资格的商业银行担任。

不过，这一内容并未获得相关监管部门的证实。

一位业内人士分析，在银行间市场发行面临的障碍相对较少，但它有份额限制和普通投资者难以参与的缺点，因此，与国际通行模式仍有很大区别。

此外，REITs在法律、税收和登记等方面还有一些问题待解决，如，按目前法律，REITs运作中要缴纳公司所得税，而REITs产生的收益以红利形式分配给股东后，股东还要缴纳个人所得税，两个环节双重缴税就降低了REITs的收益率和吸引力。

[责任编辑：benlai]