我们认为，金融街（000420）租售并举的独特商业模式以及在商业地产开发方面积累的成功经验和品牌价值，已经使得公司成为目前A股中不可多得的优质商业地产股。按现有股本摊薄计算，公司2010-2012年EPS分别为0.62元、1.23元、1.43元，RNAV（重估净资产）为12.7元。此外Reits（房地产投资信托基金）若开闸，公司将是优先受益者，因此维持公司“推荐”的投资评级。

两原因令09年业绩超预期

年报数据显示，公司2009年实现营业收入62.31亿元，同比增长11.4%；实现营业利润18.85亿元，同比增长37.53%；净利润为13.66亿元，增长31.39%；每股收益0.55元，超出我们此前预期的0.48元。

我们认为，公司2009年业绩超预期的原因主要有两个方面：一是2009年行业回暖，公司加大营销力度促进房地产开发项目的销售，且已销售房产开发项目中满足收入确认条件的较多，导致营业收入较上年同期增加；二是公允价值变动导致公司营业利润、净利润增加。

租售并举的独特商业模式

独特的商业模式使得公司易从投资性房产中获得业绩提升。2009年，公司将新金融街中心项目、德胜国际中心项目部分房产计入投资性房地产产生公允价值变动损益76919.39万元，原投资性房地产项目（金融街购物中心、金树街、C3四合院）产生公允价值变动损益923.77万元。合计公允价值变动损益7.78亿元，占营业利润的40%。

鉴于公司商业地产项目主要集中在京津地区核心地段，拥有较大升值空间，未来这些项目计入投资性房地产产生的公允价值变动损益仍将为公司提供可观利润。

聚焦京津 成效显著

公司开发项目资源丰富，目前拥有总储备建筑面积639万平方米，其中位于京津的项目占44%，剩余项目主要位于惠州、重庆、南昌等地。

本年度结算项目主要有德胜凯旋广场公寓和写字楼、德胜国际中心CE两座写字楼、津门津塔公寓、惠州小户型公寓和部分别墅、南昌紫金园项目等，收入主要来源于京津地区，两地共实现营业收入55亿元，占公司营业收入的87.9%。而且公司于2009年末以挂牌方式获得天津南市项目，为公司增加66万平方米建面储备，该项目将继津门、津塔项目之后，成为未来公司在天津地区的重要收入来源。

2009年公司超额完成年初的新开工和竣工计划。2009年末公司货币资金高达131.89亿元，主要因报告期内公司房地产预收账款大幅增加并成功发行56亿元公司债所致。

公司2010年计划开复工面积约300万平方米，实现竣工面积约100万平方米，安排项目投资约280亿元；三项指标与2009年初计划相比，分别增长60%、194%、195%，可见宽裕的资金面使公司扩张底气十足。

此外，公司拥有丰富、优质、成熟的投资性房产，我们认为，若Reits开闸，公司极有可能最先受益。