房地产调控之下，信托似乎再次成为融资链条受压的地产商“最爱”。

据普益财富提供的数据，2010年2季度延续了1季度的火爆态势，4-6月份，房地产信托共成立74款，募集资金规模总计为194亿元。数据显示，2010年上半年，新成立的房地产信托接近140款，成立规模亦超过350亿元，而2009年全年才只有181款房地产投资信托，规模为327亿。

不过，看似火爆的房地产信托背后却鲜见以银行为主导的银信合作产品。

6月30日，某股份制银行金融市场部人士明确对房地产信托产品火爆的说法表示不解，根据该行内部统计，5月份银信合作的房地产信托产品不超过5款，而5月份全部房地产信托产品共成立28款。

上述银行人士表示，“银行对房地产领域的收紧，包括信贷也包括理财产品。”

由于银行信贷项目，特别是房地产信贷项目一度是房地产信托资金流向的主流，而在银行此类产品大幅度放缓的情况下，上半年融资总量仍然超过去年全年，唯一的解释就是一些房地产公司直接通过信托公司进行了融资。

房地产信托融资利率狂飙

2010年年初，监管层针对房地产信托的杀手锏显然没有完全奏效。

早在2月份，监管层曾发布《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》（下称《通知》），明确要求信托公司发放贷款的房地产开发项目重新回归到“四证”齐全的要求，同时，禁止信托公司以信托资金发放土地储备贷款。

不过，2010年上半年一轮又一轮房地产信托调控出台，使得信托融资路径成为地产商相互追捧的对象。

普益财富统计数据显示，2010年1季度，便有29家信托公司发行了65款房地产集合信托产品，募集资金规模总额为173亿元，数量和规模同比分别大涨150%和665.24%。

房地产信托火爆，平均收益率亦颇为可观。

据普益财富房地产信托分析师赵杨向本报记者记者，目前，房地产信托产品平均收益率为9.82%。用益财富数据显示，6月17日-6月27日，共有19家信托公司31款集合资金信托计划产品发行，其中有14款运用于房地产领域；其中有两款房地产信托产品，预期平均收益率高达10%。

高收益率的背后，就是融资成本的大升。

据相关人士介绍，目前信托渠道融资成本已经高出基准贷款利率水平，其中，优质开发商贷款利率在10%-12%，而一般资质的开发商成本或更高。

“融资成本的上升，与银行信贷资金收紧有关。”上述股份制银行人士透露，该行目前已经暂停房地产信托类理财产品。

而一旦缺乏银行的参与，房地产信托热能持续多久，未为可知。从2季度以来，房地产信托产品募集资金规模变化可见端倪。据普益财富统计，4月份，共有26款房地产信托产品发行，募集规模达到89亿，为今年最高，随后出现下滑，5、6月份募集规模分别为55亿和50亿。

从银行角度，银行较为担忧，调控之下，房地产公司的资金链状况。“从产品投向上，我们更愿意与拥有优质项目、公司规模较大的房地产开发商合作；过去几年风格较为激进或者规模较小的地产商会受到限制。”一位国有大行房地产信贷业务人士介绍。

信贷类理财产品前途未卜

银行对房地产信托产品的谨慎情绪，还源于6月份以来监管层对整体信贷类理财产品收紧的担忧。

2009年下半年，银行通过与信托公司合作的方式，利用信贷类理财产品，成功实现信贷表内外腾挪，从而有效规避监管有关存贷比、信贷额度管控等诸多监管措施。

不过，2009年底开始，商业银行运用纯熟的信贷腾挪之术便开始受到监管层的严格监管。此前，本报记者获悉，5月份，监管部门正进行一轮针对银行理财产品的摸底调研，并酝酿将信贷类理财产品纳入表内监管。

此前有传闻表示，监管层曾酝酿将保本类信贷理财产品纳入表内监管。

“若政策一旦落实，这意味着总规模高达1.6万亿的信贷类理财产品将不得不面临新的考验。”一位国有大行人士分析，“商业银行对新政策的恐惧不言而喻。”

社科院金融所的最新报告显示，自监管新规限制后，短期内信贷类理财产品的发行数量萎缩，与此同时，产品的信息透明度明显下降，可能出于规避监管的考虑，一些此前公布信贷类产品运作方向的理财产品不再提供或者不公开提供产品的详尽投资方向，比如光大银行的阳光财富“T计划”系列产品。122款信用类产品中76款产品的公开信息不足以支持产品的评价，且均为非保本浮动收益型产品，潜在风险值得关注。

实际上，据上述股份制银行人士介绍，从5月份开始，信贷类理财产品从产品投向上亦呈现一些变化，投资领域原先较为集中的能源、房地产、基础建设项目，目前较为集中在基建和地方大型国有企业。