4月14日，国务院就部分城市房价过快上涨，提出了四项措施。《华夏时报》记者从多种渠道获悉，以工行、建行和中行为例，均向全国各分行下发通知，取消首套房按揭贷款利率7折优惠。

当记者以首套房贷申请人身份致电其客服时，回应基本上是首付30%-40%者享受利率优惠最高为7.5折，而首付20%-30%者仅享受优惠利率最高8.5折。随后工行中关村支行信贷员给记者算了一笔账，以贷款55万，期限30年为例，房贷利率8.5折比7折将多交银行利息近20万元，本息到期后共需还104.4万元。

苦不堪言的只有“准房奴”们，若买房，银行贷款被驳回；不买，又将面临交纳违约金的尴尬局面，因房贷被拒而被违约的买房者只能骑虎难下。

首套房利率7折“一刀切”

一部分目前正在办理房贷手续的“准房奴”非常担心，在宏观政策的敏感时期陷入了两难处境。不少“准房奴”担忧，“因为如果被要求按新规上调首付成数或利率的话，有可能因为缴不足首款导致违约或交易失败。”

以工行为例，4月26日各个分行就收到总行通知规定，26日之前银行通知购房者过户且完成或已收到银行贷款的以上两类贷款申请人，继续享受利率7折的优惠政策；而之后则根据新规定执行。工行亚运村支行信贷员解释：“如果未过户则之前签订一切关于利率7折的合同都一律视作无效，总行的文下来只能照办。”

由于银行新的房贷限制政策，也让遍及各个角落的二手房门店一夜之间换了个“角色”：原来忙着卖房的经纪人成了“毁约纠纷协调员”，原来最忙的帮着客户做按揭和产权办理手续的“权证”部门如今“门可罗雀”，而原来比较清闲的投诉部和法律服务部成了最忙的部门。

随后记者加入专门成立的“贷款问题”QQ群，发现其中已有24位成员，八成都是由于房贷被拒和卖方及中介公司产生纠纷的购房者。这些购房者有一个共同点，就是首付都是在4月中旬左右交付，但在申贷过程中的4月下旬到本月初，各银行陆续出台限制新政，导致他们贷款失败，从而导致纠纷。

“房贷利率调整属于政策因素造成，如果我(买方)想毁约，那损失该谁承担？”一位网友的疑问引起网友关注。这位名为“紫晓人萧”的网友已交付卖方首付及中介费用，而银行贷款7折的利率优惠却申请不下来，也再无能力提高其首付。一旦毁约将要支付卖方双倍定金赔偿，而中介费也将有去无回。

这就存在一个问题，网友所说的“政策因素造成”，也就是房地产宏观政策的调整到底算不算“不可抗力”？

某房地产法律顾问张海洋律师解释，不可抗力是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。而房地产调控政策并非不具有可预见性，且并非不能克服，因为该政策只是引起付款方式的变化，不会导致买卖无法完成。

事实上从2007年“9·27”房贷政策到2008年底的救市政策，再到今年的“新国十条”，房地产信贷政策多变已是众所周知的事实。而且在“新国十条”出台之前，两会代表、国内主流媒体都曾痛批高房价，并预测中央政府会出手打压楼市。

因此，近期的楼市新政不属于不可抗力，效力不能高于合同约定。购房人能否毁约退房，其经济损失谁来承担，关键要看合同是如何约定的。

某中介公司人员在接受《华夏时报》记者采访时说，如果在房屋买卖合同中有这样的约定，“若因为银行的原因而非贷款人的原因，导致贷款无法办理，则双方可以终止或者解除合同。”此时，购房人因首付款增加而要求解除合同，是合理的，不算违约。如果合同中没有明确约定，则算购房人违约。

银行利润“被增加”

就在各个银行宣布取消首套房利率7折优惠之后，4月23日中行紧接着宣布，根据与客户合同约定，在利率调整方式到期时，将存量一、二、三套及以上的房贷利率浮动比例分别调整至基准利率的0.85倍、1.1倍和1.2倍。这是中行继2月份率先取消房贷7折优惠利率后又一先行举措。

事实上，要动存量房贷款利率则要看合同约定，这涉及到当时利率下调的调整方式。据记者了解，各家银行按揭合同中对利率调整方式的约定并不完全一致，而且2009年存量房贷款利率下调时选取的方式也有差异。

2009年初中国银监会推出7折房贷利率时，一种是系统自动调整。工行因“客户数量众多难以单独操作”，对存量客户进行批量化利率下浮，即7折优惠利率是自动生成，并未单独另立合同。

而另一种是客户申请、签订补充协议的方式，上述中行的补充协议就是一个例子。此外，据记者了解，建行也采取了客户自主申请的方式。具体来说，例如中行部分协议约定了两年期限，而部分协议则仅写明了下浮30%，但并无约定期限。

业内人士称，从法理角度来说，银行拥有当时下浮利率的解释权，如果当时的做法不是“永久性”的，可以到期调整的话，那银行此次上调利率优惠幅度的做法并不存在法律风险。但是如果是单独另立合同，声明7折利率优惠为“永久性”条款的话，银行则不能擅自更改。

但在记者致电建行、工行时，其相关人士称，目前并无出台调整存量房信贷利率的政策。而对存量客户开刀，或许会挽回银行房贷的肥美利润。

上海银行副行长王世豪曾对媒体算了一笔账：商业银行长期存款成本约为3%，运营成本约为1%，营业税0.2%，三者相加接近七折房贷4.158%的贷款利率。除此之外，由房贷坏账损失和资本金占用所带来的成本由银行白白承担。至此，由存量房贷打折造成的银行业利息损失约在700亿左右。

但“此一时彼一时”的存量房贷款利率又由7折调高到8.5折，国泰君安报告就指出，如果40%的存量房贷款利率由7折改成8.5折，那么房贷利率会上升89个基点到5.05%。估计房贷中二套房贷的占比在30%-40%左右，那么粗略估算对银行利润的影响在1.5%-3%。

兴业证券分析师则更加乐观地认为，由于银行一、二、三套房利率调整幅度和比例不一样，因此统一按照平均个人房贷利率上浮15%计算，以2009年年底数据为基准，可合计增加上市银行净息差8个基点。以中行为例，净息差可增加9个基点，合计增厚上市银行净利润6.3%，中行净利润可增厚7.14%。

分析人士认为，2008年遭遇国际金融危机后，银行业普遍认为危机持续时间较长，长期利率可能持续低迷，因此2009年放出7折巨额房贷，岂料宏观经济迅速反弹，通胀升温，资金成本一路上涨，去年放出的巨额房贷反而成为银行一大负担。因此，只能通过向存量房贷加息来转嫁成本。