个案调查

开发商布局 投资客发力南京一楼盘9天涨价3成

每经记者 杨羚强 发自上海

3月底在全国各主要城市发生的“抢购潮”，虽然制造了多个“日光盘”，但还鲜有令当地房价大涨的记录。唯独在南京，一些楼盘因为抢购造成的 “房荒”而频繁提价，其中最为典型的莫过于苏宁集团开发的天润城。

根据乐居网的监测，该楼盘在短短9天价格就上涨三成。其销售人员也毫不讳言：“3月26日的房价和3月25日就不一样。”

开发商延后上市时间

乐居曾经在3月25日、3月30日及4月3日三天追踪该楼盘的房价。在三个观察日，该楼盘均价从7500元/平方米均价跳到8000元/平方米，接着飙至10000元/平方米。在短短9天时间，该楼盘价格上涨三成，创造了南京楼盘单月涨价幅度之最。

从表面上看，天润城房价的上涨与南京成功获得2014年青奥会举办权有关。为了举办青奥会，南京计划在2014年赶建5条地铁线。另外，连接天润城所在的浦口和南京市区的长江隧道将在5月份通车。两大规划利好推动了该楼盘的价格上涨。

但实际上，这仅仅是涨价的表面原因。南京一季度以来的供应紧缺，或许才是开发商可以在短短9天时间大幅度提价30%的根本原因。

南京网上房地产的数据显示，南京目前的新房可售面积仅为21000多套，达到历史新低，且主要以尾盘为主。除了江北、江宁、河西等区域外，其他区域并无供应。而在去年市场最火爆的时候，南京房地产可售房源套数还保持在24000多套的水平。

中国房地产信息集团驻南京的分析师王鹏说，截至3月底，南京新房的供应总量不过99万平方米，而去年南京新房的总成交量达1000万平方米。整整一个季度的供应量，只相当于去年一个月的成交量。

更令人发慌的是，南京市区基本无房可卖，要买新房只能去河西、江北和江宁三个区域。目前这三个区域的新房供应，占到整个南京新房供应量的80%。这一局面无疑使位于江北的天润城在制订房价时拥有了更多的话语权。

但事实上，开发商手中积累的房源量并不少。2009年下半年市场复苏后，大部分开发商都增加了开工量，“房荒”实际上有人造的痕迹。根据行业开工后9个月上市销售的一般施工节奏，上述房源本来可以在今年3月份就供应。

天润城只是延迟开盘时间的项目之一。地产网的资料显示，从今年1月开始，天润城一直处于销售状态，不过最近一批房源在今年4月份才推出。新楼盘的无房可买，令消费者对新房的饥渴感进一步上升。

投资客比例不断攀升

如果仅仅因为市场供不应求，南京新房的价格恐怕很难在短期内创造如此大的涨幅。据同策房地产南京分公司的研展负责人杨锐统计，自2010年1月以来，南京的房价已上涨了至少35%，而去年全年南京的房价也不过才涨48%。

杨锐的观点是，南京楼市近期创造的天量成交，和当地涌现的多个购房团有关。据他介绍，这些购房团大多操外地口音。他们出手豪迈，常常一买60~80套，而南京不少楼盘的新房源供应量也就60~80套，导致很多楼盘一开盘就售完。

和他的观点一样，王鹏也认为外地购房团是导致南京近来价格迅速攀升的关键原因。他认为南京的房地产对苏北的三线城市，乃至安徽的部分城市消费者有很强的吸引力。

地产南京编辑许辛说，根据他们前期组织的看房团情况来看，上述在南京大量购房的购房团，应该不属于自住性购房。此前安居也曾组织过一些外地购房者赴南京买房活动，但多数人会被南京的高房价吓退。

王鹏说，投资客在南京市场的发展势头越来越猛。此前，投资客占南京楼盘的销售比例，往往只有30%~40%,但自从去年南京金地自在城吸引了50%以上的投资客以后，投资客占单个楼盘的销售比例就一直在上升。

上涨或在四五月结束

不过，南京楼市的新房供应“荒”或持续不了太久。王鹏认为，在今年的四五月份，南京很可能出现新房供应井喷，这意味着南京房价的上涨行情将在供应井喷之后走到尽头。

王鹏说，从他了解到的情况来看，开发商的心态并不像外界想象的那样乐观，很多开发商都预测下半年市场会因为宏观调控重新进入低迷期，因此纷纷选择在上半年销售。而他们在2009年下半年开工的项目，在四五月份也将进入一个供应高潮。届时购房者将有较多房源选择，单个楼盘要想大幅度提高房价，难度可想而知。

另一方面，南京的开发商也不愿意大幅涨价。对很多开发商来说，目前最迫切的任务就是赶快卖房子，太高的房价会阻止他们完成上半年售房的目标。

王鹏预测，开发商很有可能利用这一波好不容易积累起来的行情快速出货，尽早完成全年的销售目标。