一问房价跌还是不跌？
2010年上海春节2211平方米的成交量创下了自2006年以来的新低，不及2007年的十分之一，清冷开局是否暗示着今年楼市出现拐点？然而全市成交均价却较去年同期大幅上涨了54.36%，这让今年上海地产走势变得愈加扑朔迷离。
现象
2月交易量滑铁卢，成交量同比少七成——2.13-2.19(其中13、14、15为法定节假日，无交易)上海市商品住宅共成交21套，比2009年春节(1.25-1.31)减少了73.42%；成交面积为2211平方米，较去年减少71.95%；
2月成交价无悬念上浮，同比涨五成——节日期间上海成交均价为20041元/平方米，较去年同期上涨了54.36%；
折扣楼盘零星报到，最高达95折——新盘铁板一块的卖方市场出现松动迹象，久违的新盘打折开始出现，包括亲和源在内的新盘均有小副折扣，最高达95折。
二手房增势减弱——上海二手房市场表现好于一手房，21世纪不动产数据显示，虎年春节长假期间上海各区域中约有3成板块的带看量较节前出现回升，增幅分布在为10%-30%不等。
观点
七成人士认为房价不会跌
谈及这个最敏感的问题，原本阵线一致的开发商现在观点开始分歧。杨健认为:“上海的购房群体还是很大，现在的外环以内都成为热点区域。如果没有政策的进一步推动，今年房价全年度还会微涨20%-30%，一季度应该不会有太多严厉政策出台，因为今年上海世博会需要在整个经济层面保持稳定，房地产也不会大起大落。”
陈炜也表示：“从历年表现来看，中央政府从来没有在年初1月份时出台类似"国11条"这样严厉的调控措施，这表明政府对去年楼市量价均大幅攀升的焦虑。而市中心区域则表现出相对平稳，大户型房源的紧缺成为其涨价的理由。在这部分房源带动下，今年全市均价可能还会上涨，但涨幅较去年肯定要小。”
不过高翔则有另外的想法：“下半年不确定的因素太多，楼市处在高位盘整的阶段，下调空间不大。事实上，从一定意义上来说，持平就是下行。今年市场不会大涨，但也不会有什么区域还可以称得上叫价格洼地。”
二问投资客“调虎离山”？
自2009年底以来,中央政府连出举措遏制房价上涨过快的趋势,包括营业税征免年限从2年恢复到5年、二套房贷首付不低于四成等调控政策对投资客有直接影响,导致市场观望气氛骤起。2010年是否会让投资者失去信心，撤出上海呢？
现象
市中心楼盘换手率提高，跳价现象匿迹——来自利尊不动产的数据显示：元旦至今是传统淡季，一月份中心区二手成交量大幅下降70%。
温州客抛盘举动活跃——易居臣信市场研究中心透露，近期有不少温州人开始挂牌，挂牌量大约占总房源的三成左右。2005年开盘的黄浦众鑫城6号楼业主几乎都是投资客，其中80%左右是温州人，换手率较大，买进卖出几乎都是投资客。此外，仁恒河滨城、世茂滨江花园等投资客密集的传统高档小区，近期都出现不少温州客抛盘。不过从多家中介了解到的情况来看，抛盘尚属个案，并未有蔓延趋势。
观点
投资客不会撤出上海
在本次访问过程中，开发商普遍承认当前的调控政策对投资客是一个很大的打击。
“楼市仍然是整体向上的。房地产就像鸦片，一旦上瘾很难戒掉。考虑到通货膨胀因素和外资热钱进入中国对楼市的影响，尤其是热钱密集的上海，投资者占到不小的比例。如果物业税进入实施，对投资客是一个很沉重的打击。”华丽家族股份有限公司营销总监方勇坦言。
与方勇观点类似，倪冰也认为今年楼市的调控政策会对投资客在上海的出手产生重大影响。“房贷审批收紧之后，首付提高，利率也提高，对首次置业者的影响较小，而对投资客则是雪上加霜。张涛也认为：“房地产具有地域性，研究楼市，也需要从区域、城市甚至个盘入手，否则和演绎小说一样，很难说清楚。”在他看来，“上海楼市今年的波动将较小，交易量则会有所下降。不过今年投资客的比例会下降，对刚性需求的影响也非常大。”
而王俊琳则更为悲观地表示：“自2009年二季度开始，上海的高档住宅成交开始大幅放量，优质房源已经快速消耗的同时，再加上2009年年底政府一系列调控政策出台激发了买方市场的观望情绪，目前的高档物业市场相对而言供需两弱。对于要买房的投资客来说，也许更关注海南以及其它有重大利好的二线城市。”
不过戴正芳则坚信：“去年跟着地王走的部分投资客今年会落差很大，投资的话还是得买大盘的前面几期，这可以跟着标杆楼盘走。上海永远都有值得投资的楼盘。投资客不会撤出上海。”
三问二手房再度重感冒？
进入2010年以来，在经历了2009年最后疯狂后，上海二手房市场开始逐步转冷。在各项调控政策的影响下，1月份多家中介预估交易量将下降40%左右。房价走高、交易疲软，2010年“行业洗牌”的可能性正在被更多人认同。在一片不看好的心理预期下，上海二手房市场是否重回2008年？
现象
二手房成交量大面积萎缩——仅仅在上调准备金率的政策影响下，二手房市场就已变得有些敏感。据中原研究咨询部提供的信息，目前位于内环内中心区域的黄浦、徐汇，中外环间普陀和宝山，成交量均出现大幅萎缩。
买家普现“随看看”心态——不明朗的调控政策、信贷措施使得节日期间的二手房市场总体观望气氛浓郁。中原旗下200余家门店普遍反映春节期间客户购买意愿不强烈，带看量与2009年同期相比约有10%左右的下降幅度。
低价抛盘引发“淘房热”——在市场加息预期强烈的情况下，也不乏一些业主低价抛售。中原地产曹杨分行透露：该区域依然有相当部分投资客持有多套物业，而且没有银行贷款，在对市场预期看涨的同时能避开银行收紧政策，活跃在二手市场“淘房”。
观点
二手房再遭“年关”
在回答这个中介公司今年最为尖锐的问题时，各中介老总都承认今年是一个年关。“总的来说，今年二手房市场3-5月会有价格调整，加之于房贷政策以及收回返点等一系列措施出台进去消化期，年中会有一批中小中介退市。”王俊琳预测到：“目前市场上排名前三的中介在行情最好的时候占到全市的15%，剩下85%的中介里或将在接下来的两三个月内至少消失10%。”谭百强也表示：“买卖双方的观望格局或将农历新年后持续出现,2010年初的2个月间,随着政策效应的逐步释放,二手房成交量预计将有所下降,价稳量跌态势可能贯穿今年上半年。尽管2010年二手楼市整体成交价格仍然会缓慢攀升，但是成交量会有所下滑。”不过对于各公司今年的发展计划，观点则各有千秋。有的想把压力变动力，在年关中更容易找到机会，有的则希望因势利导，稳步前行。
“在2010年，公司自身的经营策略及市场走向决定直营体系的发展。如果加快门店扩张速度，一旦市场发生变化，则面临着一定的风险。”周宇鸣坦言。谭百强也颇为理性：“中原地产对于业务布局向来是以市场为导向，简而言之就是"顺势而为"。作为拥有直营门店最多的中介企业，2010年我们将采取"灵活扩张"的战略，根据市场环境的变化来调整公司门店的数量。”
四问“房荒”只是个传说？
有媒体称今年上海楼市供求依旧不平衡,想遏制房价上涨困难重重。而1月10日国务院再发通知,除了明确二套房贷首付不得低于40%,同时要求房企须一次性公开全部房源明码标价。如此一来,困扰楼市的“房荒”问题或将得到缓解。今年房荒究竟会不会发生，值得深入探讨。
现象
土地供应粮草先行——2009年上海共推出566万平方米的住宅和含住宅用地。这些土地势必有相当一部分会在今年开工上市。
虎年纯新盘增量放缓，同比去年减三成——2010年上海楼市预计将开70个纯新盘,相较2009年的89个纯新盘,开盘数缩减了近27%。
一手房供应面积同比增两成——预计今年全市供应面积2500万平方米，同比增21%，此外更有大量二手房源作为补充供应。
观点
楼市供应不会紧张
与去年年中开发商纷纷大喊“房荒来了”不同的是，在本次访问中，绝大多数开发商坚信世博会对楼市供应有影响，但放在整个上海楼市的全局而言这些比例并不足道。楼市的供应不会紧张。“这跟菜场十点钟之后就没人了是一样的道理，目前就是出于十点钟之后的"非紧张期"。不会出现2009年的怪现状。”上海春岸房地产开发有限公司营销副总经理王武洪用了一个形象的比喻。张涛则分析得更为细致：“下半年会有相当大的供应量出来：首先，不少楼市今年加快了施工进度，将在下半年有所体现；其次，今年上半年成交看低的那些楼盘会有一些上半年的存量。”方勇也表示：“政府要求开发商不能放缓开发节奏，2009年整个市场都在赶工、处理闲置土地，会逼出不少供应量来。”然而蒋雷霆则谨慎地表示：“2010年楼市供应量不如2009年。一方面世博停工会造成市中心楼盘进度受影响，另一方面目前开发商重新陷入观望，很多2009年加快施工的楼盘要到2011年才会上市，这种情况下2010年供应量将吃紧。”
五问新地王被“套牢”？
2007年拍下的天价地王们，在2008年楼市突生调整、市场走低的大环境下，不少土地要么延缓开工节奏，要么干脆退地，直到2009年房价、地价齐步飞涨昔日的地王们才算真正“解套”。现在问题来了，自2009年下半年天价地王不断的上海土地市场，在市场可能再生调整的大背景下，会不会再生变数，再次陷入07地王们当年的“套牢”风险？
现象
地价“没有最高只有更高”——2月11日，华侨城集团70.2亿拿下闸北苏河湾地区首幅地块，楼面地价高达52855元/平方米，刷新两天前出让的黄浦区163地块51821元/平方米的新记录。统计数据显示，到2009年12月下旬上海已成交土地991.29亿元，是2008年的约2.5倍，仅次于杭州，位居全国第二位。
“面粉和面包价格倒置”——以中海地产今年9月70.06亿元摘下的长风地王为例，该片土地楼板价达到了22409元/平方米，超过了周边的二手房均价；又如去年12月绿城拿下的唐镇土地，楼板价高达19040元/平方米，超过当地在售商品房均价30%以上；再如最新出让的闸北苏河湾地王，楼板价达到了52855元/平方米，与之鲜明对比的是，附近的苏河一号目前写字楼网上报价仅25000元/平方米。该区域另一住宅浅水湾恺悦名城在售的精装修尾盘价格为33000元/平方米。
观点
新地王有望笑到最后
“新地王涌现之后，周边二手房往往率先提价，然后传导到一手房，抬高了片区的整体房价。”袁鸿昌分析，“目前的调控政策是对"面包贵过面粉"机制的一次修正，也是楼市进入"冷却期"的重要原因。诸如土地首付款提高到50%，北京等城市收回闲置土地等措施，都有望让土地市场降温。”
事实上，尽管2007年上海有不少当时的地王陷入困局，但也只有绿城将新江湾城地块转让给九龙仓，其余地王尽管一路坎坷，但却终于支撑到“解套”之日。即使放眼全国，尽管最近有北京大龙地产顺义地王被收、南京招商地产仙林地块被收回等个别案例，但大多数地王的开发仍走上了正轨。
如果市场不出现灾难性的普遍降价，只要做好产品，新地王们有望笑到最后。典型的案例便是浦东星河湾，这个当年的高价地王，在经过黄文仔等人的一番精雕细琢之后，开盘当天以40亿的日成交额刷新了国内纪录，创下了成为2009年上海豪宅市场的一面旗帜，亦跳出了当初高价拿地的桎梏。又如九龙仓从绿城接手的新江湾城项目，以中西合璧、中轴对称的皇家园林和精装修作为两大卖点，在品牌林立的新江湾城也堪称出众，亦吸引了诸多购房者的关注。
