六问“小阳春”如约而至？

　　业内常说的“小阳春”多半是指一年的3、4月份。这个时候买房子，挑选的余地大，贷款也比年末要容易，加上春意盎然正是买房好季节，市民往往满怀憧憬得敲定了合同，正因为此，“小阳春”也有“金三银四”之称，其在地产人心目中的地位可想而知。

　　不过现在情况有些不一样，各类宏观政策频频出台，市场亦重新进入观望，上海第一个月住宅总成交量甚至不如2008年同期，显然“小阳春”的前景需要打上一个大大的问号。

　　现象

　　“小阳春”前奏低沉——今年1月上海住宅总成交量不过70万平方米，甚至比2008年上海楼市最“寒冷”时期的月平均成交还要少。同策咨询的数据显示，截至2月20日，2月累计成交住宅54.6万平方米，周平均成交量略有回升，但仍不算乐观。

　　“小阳春”推盘集中——虽然1、2月份楼市较为冷淡，但仍有不少开发商准备在小阳春发力一搏。据搜狐焦点统计，今年3月份全市有17个纯楼盘集中推出。若算上老盘新开，则新推房源接近40个，可谓是今年首度房源井喷，浦东、嘉定、宝山、杨浦、松江成为新盘集中推出的区域。例如大华锦绣华城将于3月份推出14街区悦豪斯，江桥万达广场最快将于3月中旬推出首批公寓房，此外，浦江华侨城、保亿风景水岸、香梅花园等项目均有望成为3月楼市的明星。

　　观点

　　三月成交是风向标

　　对于1、2月份成交的低迷，市场有不同看法，或认为是年前淡季的正常现象，或认为是调整的先兆。

　　方勇便是典型的看多派。“虽然目前市场成交颓势明显，但第二季度楼市就会反弹，因为届时两会开完、世博会召开，关注的重点将转移到世博会上，对房价的打压将不再是关注的焦点；另一方面，上海去年GDP增速低于全国，房地产对上海GDP的贡献仍不可忽视。”

　　而倪冰也对今年的“小阳春”行情颇有信心，“从2005年到2009年，3、4月份的成交量普遍较9、10月份高20%，这种情况下有理由对2010年上半年的行情有一波期待，”倪冰认为，“政策清晰之后，自住客会不会入市将决定今年楼市的走势。”

　　与之相比，吕正韬和蒋雷霆则是观望派的典型：“一月份本来就是淡季，这个时成交量出现下降是正常的，三月份的成交量将是衡量政策是否见效的风向标。”

　　不识庐山真面目，只缘生在此山中。对于上海地产这座迷雾重重的“大山”，未来到底是阴是晴尚是一个未知数。

　　七问信贷收紧成楼市“老虎钳”？

　　面对不断释放的房地产市场调控信号，在银监会加强信贷规模约束的情况下，商业银行开始加速房地产信贷调整步伐。收紧开发贷额度、利率上浮、提高个人住房按揭贷款首付款比例等成为现实。这些将会对楼市以及房产企业带来什么影响呢？

　　受紧银贷成“全国运动”——2010年伊始，全国各大城市的银行贷款开始纷纷收紧，特别是一些一线城市房贷首付40%成死规定。目前上海部分银行由于1月份的贷款额度用完，已经开始停贷。

　　准备金率一提再提——1月12日，中央上调准备金率0.5个百分点，这是2008年6月7日央行上调准备金率之后，首次再度上调，届时存款准备金率提高至目前的16.5%。2月12日，央行再次宣布：从2010年2月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。

　　央票利率全面提高——在首次上调基准利率之前，1月初上调三月期央票利率4.04个基点，一年期央票提升8个基点，种种迹象表明了货币市场的流动性已经趋紧。

　　观点

　　优质个贷将抢占市场

　　“银行信贷收紧的目的是为了做到月度放贷均衡，有保有压。”谭百强的看法代表了很多业内的意见。谭百强认为：“当前部分银行停贷对于购房者来说，获得贷款机率降低，势必会增加购房成本，随之抬高购房门槛，从而使整体成交量受到抑制。”

　　不过胡炯则判断：“对于房贷政策方面，至少今年上半年在房贷方面的大政方针不会改变,而在具体操作层面会根据市场情况微调。”

　　周宇鸣也承认：“不少银行收紧利率，可能让楼市"缺氧"的影响更快且更全面性。今年的中国房地产市场格局成交量下降趋势相当明显，因此，各大银行必须在缩小的市场上抢夺市占率。”周宇鸣也表示：“银行本身当然不会将市场拱手让出。预计春节后，各大银行都会推出各具优势的个人贷款产品以抢占市场。”

　　八问开发商加速推盘？

　　元旦过后，国家出台的“国四条”等政策进一步释放了调控的信号。在此背景下，上海开发商究竟打算快跑放量还是慢走等时机？

　　现象

　　开发商收拾“捂盘心理”——近期，中央不断发出遏制楼价的信号，从一周3次敲警钟，到“国四条”、“开发商拿地首付不低于50%”，再到住建部汇集几百名副市长商谈“房事”，在这种政策调控下，开发商一改昔日捂盘惜售之常态，开始进入如烫手山芋似的批量推货阶段。

　　“上海之春”一位难求——根据即将在3月18日举行的上海之春房展会主办方透露：本届展览规模达20000平方米，近200家参展企业将携旗下300余个楼盘参展。绿地集团、大连万达、大华集团、中华企业、张江高科、建工集团、上置集团、易居中国等在海内外上市的主流开发商全线参展，许多原本准备五一开盘的楼盘都将开盘日期向前推移，甚至再次打出已销声匿迹一段时间的优惠措施。由此可见，今年开发商有一场硬仗要打。

　　观点

　　要占据市场主动性

　　“市场总是不确定的，经营一个公司也有"赌性"，在资金充裕的情况下，加快工程进度可以占据市场主动性。五一前后会有一些楼盘推出，但更多楼盘要到2010年下半年。”张涛的观点十分精准。

　　薛建明也表示今年他负责的香岛原墅无论是产品品质，还是开发及销售速度，它将成为上海置业2010年的标杆产品：“去年5月拿地，今年5月上市。从规划、报批到开发、销售，一年推出市场，比市场平均周期(一般为2年)快了近一倍。”杨健则告诉笔者：“今年宝华会有2个别墅和2个办公楼要启动，我们还是根据自己的进度来开发，不会刻意放慢节奏。一般而言，我们都是5个月内报批完成，开工；8-10个月完成预售。”倪冰的想法与薛建明的观点有些类似：“今年我们的项目推盘量会比去年大，剩下的3栋公寓预计上半年就能售完，而别墅去年销售了约160套，还剩下大约260套，都会在今年上市。”

　　“2010年对于旭辉来说是非常重要的一年，去年我们拿下的8个项目，今年都会按计划陆续开工，其中7个楼盘将陆续投入预售。一切的一切都会在遵循旭辉的投资策略和财务安全底线要求下进行。我们已经付清土地款，加上还有大量楼盘预售，保证了旭辉的后续资金流。”高翔也讲述了旭辉今年的发展计划。

　　不过蒋雷霆则认为：“2010年开发商的推盘节奏将比2009年慢。”在他看来：“2009年底最后一批、2010年底开的项目，争取在2010年消化掉。例如同样一批产品，在2009年我们预期两个月卖掉，但2010年可能需要6个月的时间，这是基于我们对2010年楼市将比2009年有所降温的前提下做出的。”

　　九问上海人“被买房”长三角？

　　“被XX”于2009年流行于网络，是一个略带悲情和调侃的词汇，表示一种无奈的被迫行为。随着上海房价一年更比一年高，不少“刚性需求”被层层放逐，中环、外环、郊环……甚至被迫“出走上海”。

　　观点

　　二三线城市迎来发展机遇

　　昆山花桥是上海人异地置业的一个典型样本。事实上，无论是投资客还是自住客，决定置业花桥最重要的因素还在于较低的置业门槛和对未来的预期。相比临近的嘉定区公寓12000元到15000元/平方米左右的房价，花桥目前公寓的价格在7000到8000元/平方米区间，仍有较大的价格空间，也受到了不少初次置业者的青睐。除了花桥，目前上海人异地置业较集中的嘉兴、吴江等地，价格因素都扮演了重要角色。

　　一方面是价格仍处于洼地，另一方面则在于城际间交通的日益完善，让同城生活成为可能。“随着城际铁路的即将开通，三线城市以及大城市间的小城市迎来了较大的发展机遇。”金湛久如是分析。

　　不过，并非所有的异地置业都是“被买房”：由于长三角一些区域拥有得天独厚的资源优势，加上交通日益便利，吸引了不少高端客户关注。

　　十问世博成楼市强心针？

　　按照上海市规划局的要求，涉及世博板块的房地产项目在2010年4月至11月期间停止施工、动拆迁等工程进度。对于上海楼市而言，这种影响究竟是无足重轻还是堪称可以引发上海楼市的“蝴蝶效应”?

　　观点

　　世博板块是今年热点

　　“世博会对楼市有影响，但不会太大，只是对市中心楼盘的影响大一些，但放在整个上海楼市的全局而言这些比例并不足道。”沈宇嵩如是分析。对此，杨健亦颇为赞同：“世博会对楼市的影响较小，它带来的更多是对旅游业和酒店的利好。”

　　不过，相比世博停工对个别项目的影响，世博对整个上海楼市的发展绝对是一个里程碑。一方面，地铁13号线世博专线、地铁7号线、9号线等多条线路将在世博前开通，并将让上海地铁的总里程进入世界前三；另一方面，世博园区本来就是城市核心区域，原有的重工业搬迁之后，给上海城市发展腾出了宝贵的发展空间。“世博板块和周边的三林板块将是2010年的热点！”张涛如是认为。 (来源：新民晚报)

(新民晚报)

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