对话记者

每日经济新闻记者：徐奎松

对话嘉宾

曹建海 社科院工业经济研究所研究员

袁钢明 清华大学世界与中国经济研究中心研究员

话题缘起

12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给，支持居民自住和改善性购房需求。

12月9日的国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策。

12月14日的国务院常务会议明确提出要遏制房价过快上涨的势头，抑制投资投机性购房。

12月17日，财政部和国土部等五部委联手出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》，其中规定首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

与此同时，有媒体披露，根据学者测算，2009年信贷总量的30％进入房地产业；而大型房企的圈钱、圈地的气魄，更是令人吃惊。因此，2009年的中国房地产业创造出惊天奇迹：房价越高售量越多；上半年是房地产商使尽手段蛊惑人心，下半年是投资者疯狂抢房；天量信贷将地方政府、房地产商、银行和投机者连成“四位一体”。未来如何化解信贷风险？《每日经济新闻》邀请了两位资深专家为您解析。

靠楼市拉升 经济风险大

NBD：两位专家好！12月17日财政部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》以及最近一段时间针对房地产市场的一系列政策，引起社会对房地产业的热烈讨论。临近年底，作为宏观调控，你们怎么看五部委出台的《通知》？

曹建海：《通知》的目的很明确，是压低拿地价格，控制拿地规模。在我看来，唯一能尽快达到目的的，是将土地出让金一次性缴清。

袁钢明：现在之所以把房地产炒得十分火热，价格高得离奇，很大程度上说明开发商太有钱了，而把钱用在土地上是最安全、最保险的。所以，开发商拼命圈地。唯一解决的办法，是控制房价不再上涨，土地圈占率才会下降。

NBD：房地产商圈地气候是如何形成的？

曹建海：根据国家统计局公布的数据，今年的9.2万亿信贷中，1~11月，房地产开发企业本年资金来源48170亿元，国内贷款8994亿元，个人按揭贷款也超过7000亿元，加上形形色色的贷款，以各种方式流入房地产，预计占总量的30％以上。

根据有关测算，今年有4.8万亿的信贷流进房地产业，房地产商又普遍地采用多种杠杆的方式，有的继续采用贷款，还有就是在资本市场进行融资。

去年全球金融危机爆发后，中国的地方政府把2007年底出台的土地出让金收紧性政策放开，今年初，有些房地产商拿地还上缴15%的地款，之后，有的就完全不付款了。地方政府也不着急，所以，房地产商在这种极度宽松的政策下，用很大的金融杠杆撬动了更大的地产规模。

袁钢明：借助了经济刺激政策、宽松的货币政策以及年初给予的很多的优惠政策，房地产业火爆了一把，而经济回升很大程度上是依靠房地产的拉动。但是，这种回升带有很大的风险，现在已经体现出来了，这种回升不像工业回升那样安全，房地产的回升本身就带有很强的投机性和冒险性。所以，我们要依靠房地产拉动经济，在房产繁荣到一定程度，就得想办法控制，否则得不偿失。

NBD：日前，建设部召集了200多名副市长共商房地产大计，主题是压低房价吗？

曹建海：建设部召集了200多名副市长开会，预计内容是不要让房价涨得太快。这显然没有抓住乃至解决目前最主要的问题。目前老百姓的意愿是希望房价能够理性回落，而且是回落到大家都能买得起的水平，一个家庭年收入的6倍能买得起一套房子，这是一个比较合理的基数。

袁钢明：今年年初房价下跌时，为了抑制经济低迷，特别是通过鼓励住房需求政策活跃房地产市场，以拉动GDP，确保完成保八任务，这些政策是应该的。但是，自6月份之后，在房价回升的同时，住房供给需求一路上飚。整个下半年，根本分不清哪些是真正的购房需求，哪些是购房投机。

现在很多人买房不是为了居住，而是为了投资和投机。有个调查说，有70％的人对当前的价格不满意，有30％的人很满意。在我看来，这就很奇怪了，房价已经高得离谱，为什么还有30％的人希望房价上涨？我想，这部分人手里应该有投资房和投机房，他们买房是为了等升值而不是为了居住。由此可以判断，房地产市场目前的投机概率大概应该在30％左右。

30％的投机率已经很高了，但是昨天王石说，据调查，有些城市的楼盘，投机性达到了三分之二。在国际上，最高的投机性才是10％，到了20％就越过风险线，我国30％的投机性是什么概念已经没有恰当词汇描述了。用房地产拉动经济增长的政策没错，但是，忽略投机拉动经济增长，可能就要出问题。日本泡沫经济的崩溃，就是前车之鉴。