企业最大、项目最好、成本最低，相信还是像以前一样，银行抢也要抢到恒大的项目。

　　去年11月终于成功上市的恒大地产于4月12日发布了上市后的第一份年度业绩报告。

　　恒大年报披露，09全年录得303亿元合约销售额，按年增加4倍；其中276.4亿元计划在2010年竣工合约；销售建筑面积达563.7万平方米，按年上升3.97倍，全年销售均价每平米5375元，其中2009年12月销售均价每平米6157元，相比2009年1月份的3979元大幅上升54.7%。

　　在IPO之后久未露面的恒大地产主席许家印，与副主席、执行总裁夏海钧，首席财务官谢惠华一起回答了媒体的提问。

　　以下为恒大地产业绩发布会媒体问答实录：

　　Q：监管机构宣布将检查全国的房地产企业贷款，那么你们认为往后恒大在融资方面的难度会不会增大？还有预期今年在房地产市场的监管力度会有多大？今年楼价的走势是怎么样？

　　恒大地产：关于中国房地产银根收紧的各种信号还是比较明显，对恒大来讲影响不大。

　　第一，恒大有比较充足的现金流。从去年的12月份，恒大已经连续4个月的现金流为正了，去年12月是146亿，到了元月大概是166亿，二月份是130多亿，三月份也是130多亿。所以在房地产方面，银根收紧对恒大的目前现金流状况来说，也是对公司的健康发展是有保证的。

　　第二，银根收紧并不等于房地产的项目就不给贷款。恒大是中国的龙头企业，又加上我们的项目位置都很好，在高房价地区也比较少，大部分在二线城市。我们的成本是比较低的，对于金融机构来说，贷款的风险是最小的。企业最大、项目最好、成本最低，相信还是像以前一样，银行抢也要抢到恒大的项目。

　　中国的房价走势长远还是比较看好的，因为中国的刚性需求非常大。过完春节以后，尽管国家的宏观政策对于房价过高的一些城市还是有一点作用，但是对于二、三线城市来说，国十一条等政策的出台对中国房地产健康发展还是起到非常好的作用。

　　但是宏观政策的影响不会超过三个月，从05年宏观调控开始，宏观政策过去以后，房价、包括成交量都会回到一个比较平稳健康的发展水平。因为中国的需求量比较大，未来的走势是健康稳步的发展，这是一个必然的趋势。而且我认为二、三线城市房价是一个健康的价格。

　　Q：我们看到毛利率去年在下跌，今年会不会继续下跌呢？

　　恒大地产：恒大去年的毛利率的确在下降，这是因为2008年的销售业绩里面有部分是2007年的销售入账。而2007年大家都知道，经济发展很好，房地产市场也很好，价格也就在不断上升；2009年的业绩里面有部分入账的项目是2008年销售的，大家都知道2008年市场不好，很多项目的价格都在向下走，这势必就影响了毛利率。

　　Q：去年恒大的发展力度是很大的，今年会不会延续去年比较积极的风格？此外，买地会着重在哪些城市？

　　恒大地产：恒大其实是一个注重稳健和高速发展的企业，并不是一个激进增长的公司。公司在2010年业绩和09年、08年相比有了一个大幅度的提升，像09年的提升是在公司向全国布局的整个过程中，包括买地、建楼、销售，这种布局是原来广东的一个城市扩展到全国的25个城市，是一个复合增加。

　　第二，公司在2010年整个的业绩也是体现了非常亮丽的高速增长，这种增长也是刚才讲的。像我们是第一次在长沙销售，就在第一季度超过了广东，也就是说我们在全国的战略布局中，二、三线城市对集团的贡献是逐渐增大的。随着我们在二十几个城市销售业绩、交楼业绩逐渐增加以后，公司的业绩会在09年的基础上有一个大幅的攀升。

　　特别是在交楼上面，去年我们全年只有50万平米，今年一季度我们的交楼已经达到了127万平米，这说明公司的业绩在今年会有一个大幅度的跨升。但是这种跨升是有秩序、有步骤的一个结果，而不是一个快速扩张的过程，是公司几年全国布局的成果。拿地的策略方面，恒大第一个是立足于住宅，第二立足于二、三线省会城市。09年我们率先进入了二、三线城市中9个有潜力的地区。特别是像刚才介绍的长沙，我们在08年、09年都有项目进帐，而且实现了长沙超过广东。

　　公司还是以二、三线城市作为2010年扩展主力的重点，我们相信，二、三线城市未来是中国房地产增长的核心区，不尽早的占领这个区域，我们将失去未来发展的先机。恒大前瞻性地进入了二、三线城市，带来了公司跨越式的发展，所以2010年还会坚持在二、三线城市布局。

　　Q：近段时间加息的传言很多，那么管理层认为加息的可能性有多大呢？另外恒大在今年“五一”的销售将会如何？因为在那个时期有很多发展商也会同期推出新盘，会不会有一些利润摊薄的情况出现？

　　恒大地产：加息的话，对房地产企业来说，在成本特别是财务成本方面有一定的影响，但是这个影响还是比较小的，对于小业主按揭方面的政策可能比较容易受到影响。关于“五一”黄金周，我相信恒大会继续保持销售增长。事实上，到昨天为止这个月我们已经销售了16个亿，同时春节后中国的二线城市销售还是增长得比较快。

　　Q：恒大今年开发投入的资金大概有多少？今年能够用于买地的资金有多少？另外关于广州员村绢麻厂地块的事情现在到底是怎么样？那1.3亿已支付的定金是否已经拨备？

　　恒大地产：刚才已经说了，我们的现金流还是非常的充足。我们今年要实现400亿的销售，以后现金流可能会更加充裕。公司在发展，但是我们特别强调在稳健的基础上快速发展，因为我们认为，现在中国房地产处于一个比较好的发展时机，作为房地产企业不应该错过这个时机。

　　所以说，恒大内部要求从拿地到开盘只要用6个月时间，这是一般企业做不到的。快速的发展是一个企业管理团队的执行力和企业的文化，包括企业运作模式的综合体现。我们是在快速的基础上、在稳健的基础上发展，这是一个基础。

　　关于准备土地储备问题上，我们会根据公司的情况。公司在去年上市以后定了2个指标，一个要保证公司现金余额不低于一百亿，这是一个运营指标；第二个力争每年上半年能够把全年的任务完成60%以上，但是这个作为公司内部的一个计划指标。

　　关于绢麻厂地块，上一次我们进行了一个大概的分析。这块土地我们是2008年元月8号拍的，31号政府出了通告，土地所在的整个区域要重新规划，后来把这个地块调整为写字楼、酒店、商业用地，同时这块土地被规划的路和绿化带，隔离成了8块土地。调整之后，对于公司来说不可能按照原来拍卖的规划再去建住宅。这个情况作为公司来说我们是守约的，我认为作为守约方，肯定钱是退给我们的，而且我们认为是应该这样。当然有一个协调的过程，我相信二季度有一个结果。

　　Q：请问您今年会不会再加持公司的股票？第二就是关于今年房价的问题，刚刚听了一季度的好像是6000多元，如今在中央的调控政策之下，今年恒大的房价会在6000多元的水平吗？

　　恒大地产：第一个问题比较突然，我还没想过这个事。

　　第二个问题我刚才已经讲过了，就是在二三线城市房价是很健康的。对于恒大来说，是从94年开始向二线城市布局，恒大是第一个向全国二线城市布局的，而且是默默耕耘多年了，所以才有今年的结果。现在大家都知道，所有的公司都瞄准了二线城市，二线城市是中国未来房地产的一个主力军。所以在房价的问题上，我想在比较稳定的健康的发展基础上，应该是往上走的趋势。

　　作为恒大的房价，我相信今年应该是在6000多元左右。由于受到金融危机的影响，包括宏观政策的影响，为了保证公司的正常运营，保持现金流，所以价格是比较低的，今年我认为还是稳中有升。

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