温天纳

　　进入十月底，香港投资者的焦点是“双房”，即香港的楼市和内地房地产股份。近期市场较为稳定，新股表现稍为好转，上市潮又再度涌现，差不多有7家新股同步招股，形成新股“黄金周”，内房股更是成为市场的重头戏。

　　房地产现在不单只是生活必需品，更是一种商品。因为这种商品特征，房地产价格是高是低，短时间内很难去评估。因此要评估房地产市场，就要先排除商品特征，了解市场的循环周期。

　　目前，最受市场注目的是卷土重来的恒大地产，计划集资78亿港元。参考企业在港交所发布的招股文件，恒大至今年9月底的负债高达人民币145亿元，较去年申请上市时增加逾数倍。投资者对企业部分资产的估值意见不一，但是恒大作为这批新股中规模较大的一家，加上部分策略投资人效应，还是吸引了部分投资者的关注。

　　另外，卓越地产最多集资78亿港元。定价上可能在中下游区间。据其招股文件，不计投资物业重估的增加，2009年全年卓越的预测净利不低于5.97亿元。卓越目前已引入中国人寿及中国平安保险合共入股5000万美元（约3.9亿港元）作为基础投资者。

　　除了上述两家之外，还有2只内房股（包括了明发集团和禹洲地产）同期招股，其他还有部分因应市场形势推迟了融资计划，内房股的确主导了这一轮新股热潮。

　　内地房地产企业较为缺乏资金，笔者认为内房企业资金的渴求会随着上市数量的增加而得以缓解。不过，日后如何稳健地运营，给投资者以稳定的业绩表现，却是更为重要的要素。毕竟现在香港挂牌的内房股数量众多，投资者的喜好随时有变化，企业必须有持续发展的优势，有持续的盈利能力，才可以留住投资者。

　　这几家排队上市的“内房股”未来还面临着时间的检验。大中华区房地产市场发展历史尚短，不到百年。若我们要有意义地去评估市场未来的发展和变化周期，必须参考环球市场的历史经验。

　　此前笔者也评论过，自工业革命以来200多年的历史，我们大概计算出一个完整的房地产周期大约是18年。特别是近40年，这种趋势特别明显。当进入20世纪的70年代后，美国房地产市场分别于1974年、1992年和2010前后（预计）达到一个低点。在这18年的周期当中，通常前14年房价是上涨的，后4年的房价是下跌的。房价会先上涨7年，然后可能会发生一个短期的下跌，然后再经历5年的快速上涨，在之后是2年的疯狂，最后是历时4年左右的崩溃。按观察，18年的房地产周期目前依然在起作用。

　　至于说2010前后是房地产市道的低位，这论点的确会成为了不少投机人炒卖的借口。投资者更需要小心，因为目前所谓房地产市道的低位已经这么疯狂，如果炒卖再火上加油，一切都将变成不可预测。

　　（证券时报 温天纳）