我们很希望大的发展商进入二三线城市，把市场做好，但我们仍能在二三线城市保持低成本拿到土地。
4月12日，宝龙地产召开2009年业绩发布会，宝龙地产董事局主席兼总裁许健康、首席执行官许华芳、首席财政官欧阳宝丰等一众高官均出席此次会议，并答记者问。
面对09年激增两倍后的30.41亿元纯利，加上对未来市场发展的看好，宝龙一众高层对上市后的首个财年充满信心，拟定今年的销售目标为55亿元，销售面积约70~75万平方米。首席执行官许华芳表示，包括预售计划内150万平方米的住宅，约30万平方米的商业，今年将有220万左右的面积可供销售。
此外，宝龙地产表示，上市之后公司对未来新项目的发展仍维持低成本拿地的原则，并计划今年拿10块土地，未来的发展重点除了在原有的省份渗透之外，短时间内，还在环渤海、中部地区及西南地区取得相应项目。
以下为宝龙地产业绩发布会现场问答实录：
土地策略：保持低成本拿地
Q：今年公司销售目标为55亿元，截至目前为止已完成销售约有多少？目前销售均价如何？
许华芳：截至第一季度，我们完成销售仅6亿元左右，主要原因是大部分项目的预售均在二三季度。其中，第二季度宿迁、青岛李沧、盐城等项目的预售证可获批，相信第二季度的销售能超过10-15亿元。此外，常州以及几个新项目都会集中在第三、四季度，目前整体的预订情况进行得已经差不多，我们很有信心完成该业绩目标。
欧阳宝丰：按我们前3月月报所披露的数据，项目销售均价约为1万左右。
Q：据了解，目前宝龙拿地的成本越来越低，是不是意味着拿地的位置越来越偏离市中心？
许华芳：宝龙以前的发展，都是选择较为优惠、高回报率的项目进行投资，未来新开发的领域将会选择更具战略性的项目。例如青岛跟泉州的项目都是旧有发展省份，其中青岛即墨该区域地块非常好，虽然拿地时仅300-400元/平方米的成本，但目前当地的房价已达到6000多元每平方米，回报率非常高，这取决于我们在山东市场的影响力跟知名度，以及市场对我们的信心。
当然，并非每块地的成本都这么便宜，但我们并没有往更差的地方走。例如安溪项目，我们是以安溪作为试点，研发一种小型的标准店模式，大概6万平米，以适合在中国具备潜力的三四线城市发展。安溪在我们的大本营福建，我们对这个市场比较了解，至于未来的发展方向，我们的整体策略是，80%定位在二三线城市，10%放在一二线城市，10%放在三四线城市。
Q：现在越来越多的一线开发商到二三线城市来发展，推动地价的上涨，对你们未来控制拿地成本方面有无影响？
许华芳：一线开发商到二三线城市发展有其两面性，它确实对整个城市的地价及房价有比较大的提升。但从我们公司的模式来讲，我们专做商业地产，发展这么多年，所拿的项目都是跟政府先互动，知道政府的需求以及我们的产品能给政府带来怎样的优点，我们未经过竞争取得土地。
所以，我们很希望大的发展商进入二三线城市，把市场做好，但我们仍能在二三线城市保持低成本拿到土地。
Q：如何确保所购入的土地成本均低廉？你们所设定的底线怎样才算是合理、低成本？
许健康：从战略上考虑，宝龙在2010年有一个比较大的发展。我们的目标就是一定拿下10个项目，目前这些项目也进行得七七八八了，今年表现出来有两个项目，在未来的一段时间内，将相继有项目推出。随着我们的管理、要求的提升，我们对二三线城市地块的选择也会变得比较好，同时依然保持宝龙一向的拿地优势。
至今，宝龙共20几个项目均是低价交易取得，通过与当地政府就城市规划、旧城改造等方面进行充分互动，取得政府的支持跟帮助，共同为所在地打造商圈，让老百姓配套方便，以获得所在地的支持。因为中国市场很大，一般住宅地产的竞争较为厉害，而商业地产则都会选择性地按各个企业的价值、要求、特点，以取得所在地政府不同程度的支持。
宝龙的这个优势会随着品牌的提升，变得越来越有价值，因此，我们对成本的压力并不敏感，而目前最主要要做的就是让项目加快发展。在这一两年内，随着宝龙的各项标准、建设以及考核制度的完善，让项目更快发展，例如我们今年可能8个月卖房子，土地拿下来后3个月就要动工，保证到明年能更上一层楼。项目发展越快，售楼风险就会减少，同时，回报率就会得到提升。
投资性物业：每年按一定比例快速增长
Q：宝龙今年目标是拿10幅地，预计拿地的资金是多少？该部分资金是否包含在42亿元的资本性开支里面？未来是否会继续增加投资物业的比重，投资物业的收益会增加多少？
许华芳：今年宝龙资本性开支会根据拿地的情况进行微调。其中，拿地的成本粗略估计是在20-30亿左右，但并不包括在42亿元资本性开支里面，42亿是用于开发的。其实，我们今年将有55亿的销售性回款，本身就可以弥补所有开发的成本。
其次，公司现有20多亿元的现金，且负债低，我们有非常大空间去举债，我认为适当的举债也是对投资的一种负责的举措。我们的原则是，根据融资情况进取地去发展我们的项目，应该说，目前纯粹是利用融资去发展新的项目，而不是开发。
至于投资型物业，宝龙以往的模式是将购物中心的一小部分进行出售以获取现金流。未来我们的项目会适当做大，包括部分住宅及一定量的步行街，并把这部分进行销售，而持有整个shoppingmall。其实整个模型是没变的，一样能达到现金平衡的原则，同时对shoppingmall持有，能保证长期投资性增长。
Q：据了解，即墨城市广场的投资回报率约在10%，宝龙在二三线城市投资如此综合体项目，投资回报期大概有多长？
许华芳：即墨这个项目是我们在去年12月取得的，计划在2012年年初把全部项目完成。换言之，就是用两年多的时间把50多万平米的物业全部完成，实际上建设周期非常短。假如按期完成，粗略估计回报率会超过百分之百。
Q：公司投资物业中持有型物业面积有多少？未来是否有一个较为长远的加速发展规划？
许华芳：09年期间，我们的投资型物业就达到52万平方米，加上已完成的投资新物业，预测今年会超过80万平方米，销售收入会较09年增加一倍以上。往后，宝龙的投资型物业每年会按一定比例快速增长。
许健康：中国商业地产发展空间巨大，传统商圈布局让中国经济向好，城市化进程加快，我们将在建好管理机制、激励机制的基础上快速发展，希望宝龙未来在中国多个城市都建有宝龙城市广场，并能在中国如此独特发展的机遇下，成为商业地产领域内表现突出的企业之一。
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