中国有钱人多，特别是小企业业主非常多，他们的需求在这个市场确实存在。

　　4月12日，去年刚刚登陆联交所的恒盛地产公布首份年报。去年全年，恒盛地产合约销售额67.1亿元，同比2008年增加77.6%，结转销售收入61.7亿元，同比增加56.3%。

　　恒盛地产董事长张志熔、行政总裁程立雄、董事会副主席兼执行董事丁向阳、首席财务官程如龙出席了恒盛2009年度业绩发布会。恒盛一干高层对目前密集出台的房地产政策的影响，以及公司在今年的策略一一解答。

　　Q：政府减少高端住宅用地的供应，对恒盛拿地有什么影响？政府现在要打击房地产投资性的需求，而恒盛的一些物业是豪宅，投资性需求比较多，这对于恒盛今年的销售有没有影响？

　　张志熔：我们认为，政策的出台应该有利于房地产行业的健康发展。中国最大的特点就是人多地少，所以土地的供应量非常非常少，不能满足刚性需求。

　　中国有钱人多，特别是小企业业主非常多，他们的需求在这个市场确实存在。从政策的倾向上面，应该让有钱人去买一些商品房，或者买一些好地段的商品房。

　　至于政府打击投资性需求，最近公司的战略做了一些调整，加大了对二线城市的投资，像我们在哈尔滨、沈阳、长春、无锡、南通、合肥等二线城市加大了投入。

　　至于提到投资性需求与高端豪宅市场，无论是上海也好，北京也好，包括深圳、香港，都属于全球化的消费结构。特别是像上海，并不是说只解决内地的有钱人买房子，随着上海建设金融中心，开放度越来越大，带动了大量的海外华侨，以及大量高收入的金融机构白领在上海购房。

　　Q：公司对于今年房地产走势的看法？针对上海将推出住房保有税的传闻，公司有什么想法？

　　程立雄：今年我们总共有18个项目可以销售，而在09年，真正在进入销售状态的项目只有9个。另外，今年我们的销售均价由于项目的原因也会有所提高。

　　我们觉得，今年的市场会随着国家政策的调控，会处在一个平稳发展的情况上，这个我想也是政府所希望看到的房地产市场发展的一个态势。

　　关于上海的住房保有税问题。我们并不了解住房保有税到底会不会征，什么时间征，或者征收的具体情况是怎么样的。我们认为政府主要是希望通过一些政策的调控，修整市场当中出现的一些不理性的情况，最后实现市场长期、健康、稳定的发展。

　　Q：今年的开工面积，投资方面的一个开支是多少？在拿地有没有一个预算，会在哪些城市拿地？

　　程立雄：我们每年补充土地储备，是在100万平方米左右。目前公司有1695万平方米的土地储备，足够支持未来五到七年的持续发展，公司也没有要在目前这样一个市场情况下去补充土地储备的压力。

　　公司会继续增加在京津环渤海区域的土地储备，总的来说具体在长三角、环渤海和东北经济圈。

　　程如龙：恒盛今年要支付的土地款是95亿人民币，到目前为止已经付了58个亿，接下来大概有36个亿。今年的工程款会在50亿人民币左右。在今年的1月份，我们与银行签了80亿的授信额度，到3月31号为止，我们可以使用的银行授信额度有150亿。

　　Q：有分析师认为，恒盛在闲置土地方面的风险比较大，公司在这方面的想法如何？会不会加快开发的进度？

　　程如龙：公司土地储备大概有1700万平方米，不是说两年内一定要开发完成，而在2年内整个地块必须启动开发。我们的地块相对来说面积比较大，所以采用滚动开发。所以政策对我们公司没有任何影响，因为分期开发。

　　张志熔：我们已经加快了开发的速度，像去年有9个项目销售，到今年有18个项目销售，证明我们已经是加快了开发。

　　Q：之前尚海湾有四栋楼抵押给上海实业，有没有计划会早一点赎回那四栋房子，还是到期赎回？到那个时候公司财务会不会有压力？公司没有其他的融资计划？

　　程如龙：从偿还贷款的情况来看，我们一点都不担心。比如可以用这几栋楼的预售房款来还贷款。

　　目前已经转出的两栋楼，大概是五万多平方，均价是在7万元左右，那已经是30多个亿。所以从现金流来说，要偿还这个贷款不是一个大问题。

　　公司现在没有一个提早还款的安排，另外也可以再跟上海实业洽谈。有关融资方面，恒盛是上市公司，融资的方法以及利率水平将会更多，更优惠。

　　公司目前的负债水平很低，大约在6.7%，从具体的融资计划来说，暂时没有什么计划可以公开。

　　Q：有没有预算今年的毛利率大概会在什么水平？未来毛利有没有一个目标？

　　程如龙：我们在08年的毛利率是41%，今年的毛利率是48.1%，增长是相当不错的。我们很有信心将整个集团毛利率在维持在相对高的水平里面。

　　Q：恒盛今年的销售均价大概达到什么水平？二线城市的回报，内部的估算大概是多少，比上海和北京有什么不同呢？

　　程立雄：我们的均价跟09年相比会有提升，今年尚海湾项目会以更高的价格进入市场，同时我们会有沿江的江景房上市，价格上有一个比较大的差别。在已推出的一些项目中，销售价格也在提高，比如说哈尔滨的项目，去年的销售均价是6000多一点，在09年10月份的时候，最后一批销售均价到了7800。

　　我们在项目投资决策的时候确定内部回报率是15%以上，这个是获取土地的时候，根据当时情况下的销售价格所确定的内部回报率。

　　08年初，在哈尔滨的项目回报率是定在15%以上，那个时候销售价格是4000多，然而在我们开发进入销售以后，销售价格已经不止4000多，所以说15%的回报率其实是最低的限度。

　　Q：去年预售的项目今年有多少入帐？之前张总不断增持公司的股票，是不是因为公司的股价被低估了？未来会不会继续增持公司的股票？

　　张志熔：公司第一季度的销售是25个亿，二季度将分别推出上海的尚海湾、湖畔豪庭，哈尔滨恒盛豪庭，合肥恒盛豪庭，沈阳阳光上城以及无锡的第一国际，目前这些项目从市场的测试来说非常理想。上海的湖畔豪庭，一期目前还剩下1000多套房子，而意向的客户是远远超过1000多户。同时我们会在6月份进行尚海湾9号楼、10号楼，包括2号楼和8号楼的推盘。那个时候随着整个环境的改善，包括世博会的召开，这个项目的销售会比09年的势头更加好。

　　截止到12月31日，已经销售了预计到今年可以结转金额的大概是在48个亿。

　　另外，我对公司发展，对公司的股票非常有信心，所以我增持了股票。至于是否今后还会增持，现在暂时还没有计划。从我个人来讲，我对公司的管理团队以及产品质量，对我们公司2010年充满信心。

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