■政策预测

明年房地产政策一“保”一“压”

保:支持自住改善性需求优惠政策大部分或延续压:打击投机性购房行为二套房贷优惠等或调整

刚刚结束的中央经济工作会议上,并没有针对房地产市场作专门表述,但在明年经济工作的主要任务中,仍有一些关于房地产市场的只言片语。会议提出,增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求,加大农村危房改造支持力度；加强廉租房等保障性住房建设。从这些表述来看,明年房地产政策调整的可能性很大。

11月底,国务院总理温家宝在上海考察保障性住房工程时也指出,要抑制投机性购房,促进房地产业健康发展。而此次中央经济工作会议提出要增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。对于自住和改善性购房以及投机性购房的一保一压显示,一方面房地产业是我国经济增长中投资和消费两驾“马车”的重要支撑点,楼市政策一旦“一刀切”或“急刹车”后果不堪设想；另一方面,当前房价增长过快泡沫凸显又将威胁我国经济的安全。因此,政府不会让已经有所起色的楼市重新陷入低迷之中,但楼市政策将会“有收有放”。

中原地产胡广东认为,对楼市而言,明年仍以宽松型的政策为主,鼓励消费尤其是自住型消费。从当前各宽松型政策的效果来看,大部分鼓励消费尤其是针对首套住房及改善型买家的优惠政策中大部分应该会延续,但二套房贷优惠等拉动投资的相关政策则可能调整。“究竟何为投机性购房、何为改善性购房,如何界定还需要进一步明确,这实际上也预留了一部分空间”。中原地产研究部分析,在稳增长、扩内需、加快城镇化进程等工作的推进下,预计2010年房地产市场会比较平稳,楼价的波动较小。

有业内人士认为,目前大量的投资性购房占据市场主导,商品房市场因为飙升的价格使得成交量一直萎缩,畸高的房价阻挡了人们的购买行为。所以,从中央经济工作会议的报告可以看出,后续的政策还将提出一些合理的措施稳定房价。“只有促进购房者对房地产的真正消费,而不是投资和投机行为,才能真正从消费层面拉动国家经济增长。”

美联物业市场研究部预测,增加普通商品房的供给的政策改变可能是:增加土地供应,减少地王出现的可能,限制开发商拍地不建,严查地王不建的现象,减少开发商惜售囤房；而支持居民自住和改善性购房需求的政策改变则可能是:7折优惠利率可能微调,修改为8折的可能性非常大,而第二套房将严格执行基准利率上浮10%。

美联物业市场研究部总监张大伟表示,由于楼市政策的不确定,11月全国各地都出现了疯狂成交的情况。“现在有关部门不能再等了,必须要尽快地明示政策。因为现在像北京、上海、杭州一些中心城市,市中心二手房的存量并不太多。如果政策不明确,整个12月处在一个哄抢时期的话,房价会涨到让人非常可怕的地步。”

■股市影响

地产指数创新高

二三线地产股更具潜力

中央经济工作会议提出稳步推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制。分析人士指出,这一政策明确了我国将加快城乡一体化进程,将农民变为城市居民,这将加快二三线城市的发展,而城市的发展必定会带动房地产的发展,而这又将大大提振A股市场的房地产板块。其中,受益最明显的二三线地产股有望迎来新一波上涨行情。

地产指数创年内新高

“要把解决符合条件的农业转移人口逐步在城镇就业和落户作为推进城镇化的重要任务,放宽中小城市和城镇户籍限制。”这是本次会议的新提法。受此影响,前期滞涨的房地产开发经营板块7日午后已快速拉升,整体大涨2.69%。在其带动下,深成指当日收涨1.2%,创下年内新高。当日,房地产板块出现资金净流入8.09亿元,遥遥领先于其他行业,104只地产股悉数上扬。

而昨日,在大盘微弱低开并震荡走低时,地产股整体逆市上扬,板块指数午盘一度大涨逾2%,创出年内新高。但此后随着大盘的持续走弱,地产指数出现回落,最终小幅收低。

国元证券地产分析师徐军平表示,中央的稳步推进城镇化,放宽中小城市和城镇户籍限制政策,对于地产股是一大利好,这样的政策将会使农民向居民转移,肯定会加大人口的流入,使得中小城市产业结构发生变化,对于中小城市的发展比较好。而二三城市的人口变多了,那么无论从商业和住房等方面来说必定会增加相应的需求,而这对二三线地产股来说,这将会迎来一定的新机会。

短期内或难提升业绩

事实上,在大城市地产业务稳步推进的过程中,更多的地产商开始进军中小城市。在申万地产行业99家开发类企业中,约有40家立足于二三线城市发展,另外也有超过20家一线城市开发商目前把新的业务增长点放在中西部的一些中小城市中。在一线城市业务空间拓展有限的背景下,中小城市已成为地产商提升业绩的重要发力点。

不过华林证券研究中心副主任胡宇则认为,城镇化概念的出现,对地产股是短多长空。他指出,由于房价高居不下,不能完全排除国家出台具体政策刺破高房价泡沫的可能性。目前,扣除银行股之后,A股市场整体动态市盈率高达41倍,上涨空间有限。

也有关专家认为,城镇化将加速中小城市和县级市的基础设施建设和保障类住房开发,相关建筑企业和房地产企业将从中受益。但需要指出的是,此轮城镇化将首先涉及中小城市而不是一、二线城市；另外,由于部分农村人口在商品房市场仍无法形成有效需求,对于大多数商品房开发企业而言,城镇化进程的加速无法在短期内带来收益的迅速增长。

此外,国信证券区瑞明表示,由于一线地产股本来就是巨型航母,所以相比一线地产股,二三线地产股本身成长性更好,因为它们的增长基数低,业绩弹性大,所以未来成长空间更大。可以适当关注二三线城市的区域龙头,如云南城投,苏宁环球。

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