解读
三种情况无法获公积金贷款
1 三口之家86.43m2以上
公积金中心相关负责人表示，家庭成员包括借款申请人、借款申请人配偶及未成年子女。这意味着，如果一个三口之家，现有住房的面积在86.43平米以上的话，再购买二套房，将无法获得公积金贷款。
2 出售超标房屋再购房
根据公积金贷款“认房又认贷”的原则，不管原有房屋是否已经出售，是否使用过贷款，再购房都会被认定为第二套房。因此只要原房面积超过人均28.81平米的标准，无论这套房怎样被处置了，如果再购买二套房，二套房也将无法获得公积金贷款的批准。
3 高档住宅和商住项目
新政策还限定，二套房公积金贷款的用途仅限于购买改善居住条件的普通自住住房，不得向购买第二套住房为公寓、别墅及其他高档住宅的借款人发放个人贷款。
该负责人表示，“目前来说，我们是按照房屋销售合同上对于房屋的性质，来界定是否为普通自住房。如果合同上显示为公寓、别墅的，就不放贷。对于一些商业立项，商住项目，也就是那些40年、50年产权的，也不会通过审批。如果合同上显示为住宅的，则是可以放贷的。”
二套房使用不同贷款方式各时期利率差异变化
附表1：（单位：%）
类型 2010年4月调控前 2010年10月加息前 2010年10月加息后 今后
商贷 4.158 6.534 6.754 6.75
公积金 3.87 3.87 4.05 4.46
相差幅度 0.288 2.664 2.704 2.29
以上数据由“链家地产”市场研究部提供本报记者 马力 张家齐
相关政策
购政策房首付最低两成
本报讯 （记者马力）对于首套房的公积金贷款的首付，此次北京也按照住建部的要求进行了调整。公积金贷款购买政策房的优惠政策被取消。
按照昨天出台的新规，首套房建筑面积在90平方米（含）以下的，首付款比例不得低于20%；建筑面积在90平方米以上的，首付款比例不得低于30%。
此前，北京对于购买政策房，办理公积金贷款有一定的优惠政策，即“购买套型建筑面积在90平方米（含）以下政策性住房的借款人，贷款首付10%”。购买政策房使用公积金贷款，将和购买商品房使用公积金贷款，执行相同的政策。
此外，对于第三套房，公积金方面则明确表示停止受理贷款申请。
公积金中心这位负责人表示，公积金中心将利用市住建委、人民银行营业管理部的信息系统，核实公积金贷款申请人的现有住房情况及个人住房贷款情况。对于借款人提供虚假信息的，将追究借款人责任，停止发放公积金个人贷款，并记入借款人个人信用信息记录。
政策影响
昨日起开始执行新政策
本报讯 （记者马力）公积金贷款的新政策是以什么时间点来执行？已经提交申请的贷款，是否会受到新政策影响？这些是大部分公积金贷款购房人关注的焦点。对此，公积金中心相关负责人昨天表示，从昨天起受理的新贷款业务，才执行新政策。已经受理的，仍然执行老政策。
昨天出台的新政规定，自11月29日（含）起，对北京住房公积金管理中心新受理的住房公积金个人贷款业务（含个人住房组合贷款）进行政策调整。“所谓新受理，就是以贷款申请人第一次递交材料，我们初审同意的时间点来算，因为是递交材料后就立即初审的，所以说，只要递交了材料，就已经受理了。”
“链家地产”首席分析师张月认为，这一界定最大程度地降低了购房者受到新政的影响。“因为如果新政执行节点卡在最后审批通过的面签环节，那么很多已经申请办理公积金贷款的购房者，就面临着买房已经签约，但贷款办不下来的困境。”
她表示，由于住建部的政策已于本月初出台，因此在二手房买卖中，中介机构的人员大都会提醒买卖双方，北京公积金政策近期会调整，要提前就是否能办下贷款进行约定。
政策走向
公积金贷最高额将调整
本报讯 （记者马力）公积金贷款政策收紧，是否会“误伤”改善型住房需求？北京公积金中心相关负责人昨天表示，根据《住房公积金管理条例》，住房公积金是专门用于缴存职工解决基本住房问题的长期储金，“为更好地发挥其基本住房保障作用，《通知》中明确规定：公积金个人贷款只能用于满足缴存职工基本住房需求，支持缴存职工购买、建造、翻建、大修普通自住住房。严禁使用公积金个人贷款进行投机性购房。”
这位负责人表示，北京住房公积金管理中心将结合北京市住房价格、人均住房建筑面积和住房公积金业务发展状况，适时调整公积金个人贷款最高额度。目前北京市公积金贷款的最高额度为80万元。
算账
80万贷款每月多还172元
公积金二套房首付由原来的20%提高到50%，而目前北京一套房动辄100多万甚至200多万元，购房者需要准备的首付也要增加数十万元。同时，公积金二套房贷利率提高到首套的1.1倍，以20年期限、贷款额80万元为例计算，每月还款达到5041.8元，比调整前每月多了172.85元。总利息要多出4万多元。
不过，公积金贷款比商贷还是划算，以一笔80万元、20年期限的二套房贷为例，商贷的月还款额达到了6082.91元，而公积金则只有5041.8元。
