由于物业税的存在，“抄底”美国的住宅并不是一个好主意；商业地产可能才是美国房地产市场的价值洼地。

经济危机使得美国的房地产价格一路跳水，在老工业城市如底特律，民宅的挂牌价竟然标为100美元。但是，想要抄底美国楼市，国内投资者必须改变思维。

底特律：没人想住的地方

底特律是美国的汽车中心，汇聚了美国三大汽车制造商——福特、通用和克莱斯勒的总部。但是，这个城市早就不再是汽车制造的最佳地点，2008年爆发的经济危机更是让这座城市成了“没有人想住的地方”，房价一路急跌。

集盛投资管理公司的总经理李利对《第一财经日报》表示：“几年以来，底特律的很多楼是整栋整栋地空着，就是免费都没有人想住。”SaloHomes总裁Paul Salo也说：“人们无法在底特律找到工作，而且那边气候寒冷、环境肮脏、犯罪猖獗，没有人愿意居住在那里。这个城市一落千丈，房屋的荒弃率高达25%。”

另外，次贷危机造成了很多物业被银行没收。上海银杉投资咨询有限公司的运营部经理戴蓉梅说：“这些不良资产成为了银行的包袱，影响了银行的盈利、财务表现和评级，因此，银行需要对这些物业做一个干净的了结。”这也是导致房价不断下跌的一个原因。

底特律的出路：城市转型

和中国一样，经济危机也让美国意识到产业结构调整的迫切性和重要性。“人们越来越意识到必须做一些改变，让底特律变成一个适合居住的地方。底特律市长Dave Bing，一位NBA前职业运动员，计划把市民们迁移出去，通过建造大片绿地来取代大批无人居住的房屋，使得这个城市变得更环保，进而吸引一些高科技公司和创意产业的落户。”

在Salo看来，这是一个激进和积极的计划，“他们的这个计划能否最终成功目前谁也不得而知。但是，这位市长和整个城市的支持给这个计划的成功增加了几分胜算。离底特律3个小时车程的明尼阿波利斯市（位于美国北部明尼苏达州）就吸引了3M这样的创意产业公司的落户，所以让底特律转型成创新城市(北京)也并非不可能。”

但是，Salo认为，目前底特律的住宅并不适合投资，“价格还会下跌。英语中有句谚语‘不要去接落下的刀子(never catch a falling knife)，现在去接盘你是要出血的。”而且，在一个失业率和房屋空置率双双高企的城市，买了房子无法出租，还要支出维护费用和物业税，更让投资者望而却步。这也许是尽管美国住宅价格超跌的报告不断见诸媒体，却鲜有投资者真正入市抄底的原因。

Salo指出：“现在还需要观望，要看底特律是否能够吸引新工业的入驻，要看这个转型要花费多长时间，也要看转型能否刺激对房屋的需求。”

商业地产才是真金白银

客观地讲，经济危机的确带来了抄底美国房地产市场的世纪机遇，但专业人士提醒国内投资者，美国的住宅不是好的投资品，商业地产才是真金白银。

美国的住宅是民生产业，在美国人心目中，住宅是一个生活必需品，而不是一个投资品，即便住宅升值，减去物业税和维护成本之后，投资价值也就十分有限了。Salo表示：“美国的物业税是维持房地产市场有效的一个工具，它有效地抑制了住宅的空置，鼓励人们自住和出租。”因此，中美两国的住宅市场有着本质的区别。戴蓉梅指出：“谁想要在美国买一套住宅，过几年房价翻个倍，这是没有可能的。”

李利看来，美国房地产市场的“划时代的机会”在于其商业地产。“长期以来，美国商业地产的业主一直以高杠杆的融资不断发展扩张，在金融危机爆发时，银行收缩甚至停止放贷续贷，造成楼主资金链断裂而被迫卖楼求生，价格跌破60％几乎倒退至60年之前。”

因此，低价格、高品质和稳定的商户租约都构成目前美国商业地产极高的投资价值。李利说：“美国的商业租约都是长期的，最少5年一签，有的长达20年，所以租金有保证，收益率也很高，现在很多卖主都承诺10%的投资净收益率。”

去年，位于纽约曼哈顿的AIG大楼被韩国友利金融集团联合公司收购。李利说：“当时AIG大楼的卖价折合人民币只有6800元/平方米，现在已经涨到了13000元/平方米。”

虽然金融危机已经渐行渐远，但是它给美国实体经济带来的衰退仍在持续，未来一段时间内，在银行无法续贷的情况下，不少办公楼、酒店和社区中心等商业地产也无法幸免华尔街金融机构贱卖资产的命运。戴蓉梅指出：“我们认为在第二季度，还会有大量商业地产的抛盘出现。这些物业有专业的管理，还带有租约，这对投资者来说将是一个收购的好机会。”李利也告诉记者：“一些在纽约、洛杉矶和旧金山地区的酒店和商铺甚至以建筑成本的一半的价钱在出售。”

尽管，美国房地产市场的投资机会“看起来很美”，但是国内投资者如果对当地市场不是很了解，容易受到一些所谓专业的中介机构误导，信息的不对称会造成投资失败。戴蓉梅建议，投资者可以利用房地产基金等金融工具来做间接投资，“让专业的投资人做一个合理的投资组合，同时还能分散风险。”

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