上周，对于投机性购房的打压政策新鲜出炉。“国11条”对二套房贷款首付四成的下限规定异常明确，而对于贷款利率和敏感的改善型住房问题却犹抱琵琶半遮面。对于投资者关注的四大问题，我们走访业内人士得到了部分解答。

焦点一

首套房标准有弹性？

关于首套房的房贷政策，此次国务院的最新政策表示要“继续支持居民首次贷款购买普通自住房”，也就是说原先2成首付、7折利率的“2-7”政策得到了延续。而按照规定，这一优惠的享受还有一个执行标准——非普通自住房。

以上海市的标准为例，要符合住房面积在144平方米之下，外环之外98万元以下、内环和外环间140万元以下等多项标准的房产才能算作普通自住房。“而根据上海目前的房价水平，真正符合普通自住房的情况根本不多。”中原地产研究部高级经理马冀透露。也就是说，如果硬掐首套普通自住房的标准，“2-7”优惠政策鲜有满足者。

但是业内人士透露，在实际的操作过程中，只要借款人向银行提供的材料能明确证明是首次贷款购房，银行很少会以总价或面积超标等“非普通住房”因素而将顾客拒之门外，正所谓“人性化操作”的空间很大，一般此类情况将和首套普通自住房一视同仁，给予最优惠政策。

焦点二

改善型住房仍有空间？

2008年10月，央行发布首套房优惠政策的同时，也将改善型住房列入其中。而从此，改善型住房也可比照首套房享受“2-7”优惠的政策开始展开。

但是在此次的新政中，改善型住房不再作为一个概念单独提出，因此有部分业内人士分析，这意味着住房贷款的首付和利率将按照首套房和二套房的标准进行切分。

“在国11条之后，此前可以被灵活操作的模糊地带被抹去，只要有公积金贷款或商业贷款记录的，都将按照二套房标准严格执行4成首付的规定。而且在第一季度，银行放贷的尺度把握会尤为谨慎。”马冀表示。虽然中间出现了银行自行认定二套房标准的阶段，但二套房首付4成的要求自2007年9月央行、银监会发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以来就未曾发生改变。

而在13日上午六部委联合解读新政时，银监会副主席王兆星也表示：“对于个人住房按揭贷款的第二套以上的带有投资和投机性的，也就是为了未来出售和价值增值而购买住房的行为实行有效的风险控制。对于第二套以上住房要严格坚持首付成数不低于40%的要求。”看来，改善型住房至少在年内没有空子可钻。