对于银行在二套房贷操作上的模糊，国务院昨日给出了明确定义。

昨天，中央政府门户网站公布了国务院办公厅发布的《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称通知)，该通知要求，已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的家庭(包括借款人、配偶及未成年子女)，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率严格按照风险定价。

而该通知与2008年底国务院对于二套房贷要求的最大区别，则是没有出现任何“改善型住房”的字眼，此举也意味着现行二套房贷政策中的“改善型住房”可参考首套房二成首付的优惠被取消，二套房贷将一律执行4成以上首付。同时，由于通知未有明确利率标准，银行界预计二套房贷利率各行将在7折到1.1倍之间灵活浮动。

改善型住房首付也要四成起

由于昨天是周日，对于昨天在中央政府门户网站公布的国务院办公厅通知，某上市银行总行个人银行部负责人昨天接受本报采访时表示，尚未收到该通知，预计正在下发途中。

而昨日的通知对于二套房贷政策的最大变化，一是取消了此前改善型住房的优惠(通知中只字未提“改善型住房”)，二是对于房贷利率，通知未有明确任何标准，此前一直强调的贷款利率1.1倍的说法也未有提及，只是笼统地说“贷款利率严格按照风险定价”。同时，该通知还明确，二套房贷以家庭为计算单位。

此前，2008年底，国务院发文要求，二套房贷应执行四成首付、1.1倍利率，但其中“改善型住房”可按首套房两成首付、7折利率的标准执行。这给银行二套房贷的操作带来很大灵活性，各地、各银行对于改善型住房的标准要求也不尽相同，甚至出现过只要是二套房，均可享受首付二成、利率7折优惠的情形。

某股份制银行广州分行信贷部负责人告诉本报，除非央行和银监会对可享受优惠的二套房做出重新定义，否则二套房的首付将一律不低于4成。而且，该负责人补充认为，央行和银监会对二套房贷优惠做重新定义的可能性很小。

“从来都是新文件否定旧文件。”合富辉煌首席市场分析师黎文江告诉本报，国务院的上述表态，意味着2008年底出台的二套房贷政策就此取消，而以新颁布的为准。由此，之前二套房贷实施中的最大漏洞———“改善型住房”优惠，将被堵死。

不仅如此，黎文江表示，国务院办公厅要求二套房“首付款比例不得低于40%”的说法比较灵活，银行可根据自身经营，要求首付4成或甚至5成。不过，前述某股份制银行广州分行信贷部负责人表示，银行一般会严格执行首付4成的要求，而不会再往上提。

利率或在7折到1.1倍之间

二套房贷首付成数一律提高了，但利率则不确定。如前所述，国务院的要求是“贷款利率严格按照风险定价”。对此，某上市银行个人银行发展管理部负责人告诉本报，至于

如何风险定价，总行会制订细则。黎文江表示，这一说法比较模糊，如果央行和银监会不做出更具体的要求，银行完全可以自主制定二套房贷利率。

“银行的操作范围，预计仍在基准利率7折到1.1倍之间，甚至有可能上浮。”前述某股份制银行广州分行信贷部负责人告诉本报，贷款利率按照风险定价，其实是在利率改革背景下的一种尝试，放开了银行在利率操作上的灵活度。但是，监管层一般会保证下限。该负责人预计，央行不会出台更低的下限标准，二套房贷利率的下限仍将是基准利率7折。不过，央行和银监会有可能提高7折利率的下限标准，或者1.1倍的上限标准。

在此基础上，各银行将根据自身经营策略制定细分的操作利率。该负责人表示，不单看房贷，同时看客户对银行利润的综合贡献度，比如存款、理财产品等，来确定给予该客户的利率优惠幅度，已经是目前银行的一种趋势。而且，各银行市场占有率和经营策略不同，在利率上会有较大差异。

具体而言，该负责人预计，在广州地区，对于二套房贷，在一律首付4成的前提下，国有银行今年内一段时间会实行7折利率优惠，但大部分时间可能在基准利率9折到1.1倍之间浮动；股份制银行中，交行、中信等行很可能在基准利率上下，较少7折利率优惠，招行、深发展、浦发等行为了争夺市场，很可能全力实行7折利率优惠。至于外资行，由于房贷业务占比较小，预计较少7折利率优惠，而很可能在1.1倍基准利率左右。本报记者辛灵