嘉宾：

陈淮 住房和城乡建设部政策研究中心主任

倪鹏飞中国社科院财贸所城市与房地产研究室主任

胡怡建 上海财经大学公共管理学院教授中国税务学会理事

土地价格究竟占房价比例有多少？税费又占房价多大比例？类似话题，一直是舆论热议的焦点。

上周末，国土资源部公布的房地产项目用地地价专项调查结果显示，全国620个楼盘，地价占房价平均比例为23.2%；央视《经济半小时》报道，郑州市一家房地产开发商公布的数据显示，政府税费在房地产开发成本中所占的比例为20%。对于上述数据，相关各方说法不一。

为解开房价、地价和税费谜团，我们邀请专家进行解读。

重置成本推高了房价

理财一周报：近几个月来，各地频繁冒出天价“地王”，结合国土部公布的数据，是否可以认为土地成本已成为高房价的主要推手？

胡怡建：要判断地价的高低，关键要看地价由什么组成。土地有生地、熟地之分，生地是不含基础设施的，熟地则包含了“七通一平”，拆迁、地下设施都做好了。生地、熟地的价格是不一样的。

房价和地价还存在时间差。比如拿地在三年前，房屋出售在三年后，而这三年正处在房价上涨的过程中，那么相对于现在的房价说，三年前的地价低了。如果按土地出让时相邻楼盘的出售价格来计算成本的话，我估计土地成本在30%~40%之间。如当时价值100万元的房子，土地成本是30万元，但现在房子卖130万元，还按当初30万元的土地成本算的话，比例就变成24%了。

陈淮：开发商的利润，或者说“暴利”，并非仅仅来自于房价与成本的差距。在更大程度上，开发商的利润来源于开发过程的金融杠杆，另一个重要来源，就是土地升值。

假定一个楼盘项目的土地是两年前以每平方米2000元的楼面价购入的，到销售时，同样土地的楼面价可能涨到了5000元。这时如果开发商以2000元的楼面价计算成本并确定房价，的确可以获得惊人的“暴利”。

但请注意，在经济学意义上，土地溢价所带来的每平方米3000元利润，其实只是财务意义上的利润，也就是核算单个项目时的利润，而并非开发商的真实利润。因为除非开发商从此洗手不干，退出房地产业；否则这3000元并不是开发商的钱，并不能装到开发商口袋里。因为开发商要进行“再生产”，就必须按现价的5000元楼面价重新购入土地，这就是“重置成本”。

土地拍卖制度需完善

理财一周报：到底是高地价催生高房价，还是高房价催生高地价？

胡怡建：我认为这是一个联动关系。房地产价格的上涨，存在两种情况：一是需求拉动型的，一是成本推动型的，到底是谁催生谁，就要看是需求拉动还是成本推动。一般情况下，需求拉动房价上涨，房价上涨又会推动土地竞标价格上涨，竞标价格上涨带来成本上涨，成本上涨又会助长价格上涨。

理财一周报：有一种说法认为，“政府垄断土地从而推高房价”，土地供给因素对房价涨跌有何影响？

倪鹏飞：土地垄断供应，确实是一个问题，在这种情况下，政府既当裁判员又当运动员，不仅可以决定价格，还可以根据市场形势和行情，分节奏地推地，因此政府有动力、也有能力把地价推高。尽管相关部委曾多次要求地方政府要确保土地供应，避免人为制造“地荒”，但地方政府依然我行我素。

理财一周报：现行的招拍挂制度，有没有值得检讨的地方？

倪鹏飞：招拍挂制度，从基本的制度设计上没有太大问题，问题在于，拍卖价格不能成为唯一的衡量标准。不能完全说，谁出的价格高土地就给谁，开发商要拿一块地，应该还要满足其他条件。资质、信誉是一方面，另一方面，对规划设计、建筑质量等也应该有要求。

最重要的是，在具体操作上，现在开发商只需要交少量定金，或一部分土地出让金，这是一个大问题。现在很多开发商，因为支付比例很低，土地到手后，余额交不交、开发不开发，都由开发商说了算，没有任何风险和资金压力。如果提高开发商的支付比例，他就会考虑自身的承受能力。

地方政府拿了收益大头

理财一周报：那么税费呢？这个成本是否也是推高房价的因素？

胡怡建：各种行政收费，在各地不一样，但税基本上是可以算清楚的。这里不妨算一下。

一是5%的营业税、0.55%的附加税；二是土地增值税，一般是1%~3%，我们按中间值2%算；三是企业所得税，按33%的税率，核定下来就是4.95%；加上买房的时候还有契税，一般是1%~3%，我们也按中间值2%算；再加上印花税，至少就占房价的15%了。

另一方面，房地产开发不单是开发商交税，包括规划设计、建筑施工、代理销售等，开发商付出去的钱，他们也是要作为营收交税的，这部分要占销售收入的4%~5%，加上前面的15%，也就是19%~20%了。

再算费的话，我估计不会低于3%~5%，加前面的税就是22%~23%；加土地成本，按上海地区30%左右来算，再加上30%左右的建筑成本，开发商的利润率也就在20%左右。

倪鹏飞：我觉得税还不是主要的问题，关键是行政性收费。虽然各地的情况不太一样，但肯定各个管理环节都存在收费。此外还有非正规的成本，如打点、疏通、请客、吃饭的花费，一个开发商曾告诉我，这类灰色成本会占到销售收入的3%。

理财一周报：土地出让金、税费，地方政府能拿多少？

胡怡建：企业所得税是属于六四分成的，我们刚才算过，企业所得税大概占5%，那么中央可以拿3%，另外17%是地方政府拿的；再加上土地出让金，中央拿5%，地方政府拿95%。这样看来，地方政府为什么热衷于房地产，就很清楚了。尽管税不能说很高，但税费加土地出让金，地方政府得到的收益是非常高的。

理财一周报：有观点认为，地方政府之所以依赖“土地财政”，还有税制因素的影响。

倪鹏飞：确实有这方面的原因，也正因为如此，我们不能过分指责地方政府。分税制改革以后，地方上比较好的税种、稳定的税源，都上交了中央，而地方政府又承担了大量公共事务开支，在这种情况下，如果没有其他收入来源，地方政府将无以为继。因此很多地方就通过获取土地出让金、炒高地价来弥补缺口。

公开成本意义有限

理财一周报：有人多次呼吁公开房地产成本，您认为有必要吗、可行吗？公布成本能否起到遏制高房价的作用？

倪鹏飞：作为一般的研究、判断依据，公开房地产成本，也不是不可以。但作为企业来说，并没有公开的义务。事实上，土地、钢材、水泥、劳工的价格，都是明摆着的，唯一不清楚的是政府收费，还有那些灰色的东西，这个才是不公布的主要原因。

即使开发商公布了成本，对消费者来说也没有意义。房地产不是卖苹果、卖梨，公不公布成本，对价格的影响不大，唯一可能的是，开发商受到的压力会大一点。

理财一周报：房价高企、暴涨，市民抱怨买不起房，最根本的原因是什么？

倪鹏飞：这与几个原因有关。首先是行政垄断，政府职能部门不恰当的管制，政府该做的事情没做，不该做的事做了。政府应该提供社会保障，对开发商进行监督、监管，及时发布信息……这些事情都没做好，加上政府既当裁判员又当运动员，这是导致目前房地产市场问题的根源。

对开发商来说，也存在垄断问题，少数大开发商决定着房价的走势。一些开发商不讲道德，缺乏社会责任感。

胡怡建：房产价格的上涨，有需求拉动型，也有成本推动型，对这两方面都需要有好的对策。我曾经讲过，政府的调控思路是对的，但由于存在三大利益主体，导致的效果无法达到预期。这三大主体是：土地部门、银行和财政。每次宏观调控，地方政府不是加土地供应，而是减少土地供应，导致地价上涨。银行信贷不是控制需求，而是鼓励潜在需求；控制开发商的贷款，造成开发商资金，开发速度放慢，又助长了房价上涨；财税调控，也将成本全部转嫁给消费者。

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