何群荣：地产股缘何暴涨暴跌？

昨日和今日的走势大相径庭，主要是地产板块走势的暴涨暴跌。这主要是因为，国内的“三年之内免谈房产税”的传闻是周一反弹的主要动力。而今天而言， “三年之内免谈房产税”的传闻也暂时落空，也引发地产股的大幅回调。

此外，在国务院楼市调控定调一个多月后，上周末，重庆楼市新政实施细则终于敲定。据悉，重庆楼市新政实施细则由市国土房管局牵头制定，日前形成《重庆市人民政府办公厅关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的实施意见》正式文件，共提出了四个方面的要求和具体十条调控措施。此次重庆的房地产调控政策其力度和广州类似，都较为温和，没有暂停第三套房贷。而对于整个房地产市场来看，4月份上中旬启动调控，至今已经一个多月时间。我个人一直认为，地产行业的调控政策分为几个阶段，其一是中央部委的宏观政策调控方向和大的方针政策，其二是各个地方出台因地制宜的政策措施，其三是税费方面的改革的推进，其中，第三个阶段是不确定的。

从目前的情形来看，北京、上海、深圳、广州等一线城市已陆续公布因地制宜的地产调控的政策，重庆、福州等二线城市也正在陆续公布，目前处于地产调控的第二阶段，且这一阶段也临近尾声。考虑到前期大的调控政策已过，后期还有一些二线城市公布调控政策，但是这方面的影响已经偏小。

现在问题的关键是，税费方面的改革到底要不要推进，如房产税、物业税等。这方面的问题，近期市场争论较多，管理部门也存在不同的意见。譬如，上周末国家发改委产业研究所所长助理黄汉权对《华夏时报》记者明确表态:“三年之内免谈房产税。”曾在周一引发市场较大的波动，周二澄清就引发下跌。

我们看到，随着欧洲债务危机的影响扩大，近期的地产调控政策的确进入观察期。原因也很简单，欧洲债务危机如果继续扩大，势必影响中国的出口，因为欧洲为中国第一大出口地，欧洲的危机扩大也会影响美国，并进一步影响中国出口。投资和出口一直以来，是中国经济的支柱，消费去年以来增速稳健（4月份社会消费品零售总额为11510亿元，同比增长18.5%），但是和欧美国家相比，占据的比重还偏低。由于外需（出口）存在不确定性，且不能因国内的政策去掌控，投资和消费则是调节经济的手段，在目前消费比重偏低的状况下，投资成为调节经济的最主要方式。而房地产又是投资增长的主要部分，1-4月份，城镇固定资产投资46743亿元，同比增长26.1%，比上年同期回落4.4个百分点，比一季度回落0.3个百分点。而1-4月，全国完成房地产开发投资9932亿元，同比增长36.2%，比较一季度的35.1%的增速略有加快。不难看出，房地产开发投资为固定资产投资的稳定增长提供重要动力。不难看出，房地产投资开发占据1-4月份固定资投资的比重超过21%。

从宏观经济的结构调整来看，阶段性的抑制或刺激投资，依然是调控经济的重要手段。此外，从行业的结构调整来看，今年以来中央多次强调大力推进发展新兴产业，但要改变目前地产为主的投资型经济增长格局，也不是半年一年能够实现的。正因为如此，我依然认为，地产行业的调控措施是阶段性的，而不是长期的。

因此，由于欧洲债务危机的不确定性增加，也使得国内的调控政策不确定性增加。此前我一直认为上述地产行业调控的三个阶段，目前第二个阶段临近尾声。现在问题的关键依然是管理部门对于房产税和物业税的政策倾向，如果不出台这方面的政策，则意味着阶段性的地产行业的调控政策基本结束。后市可以继续关注这方面的政策信息。

综合来看，为何“三年之内免谈房产税”的传闻对于市场波动影响巨大？因为如果这一传闻兑现，意味着地产行业阶段性调控的结束，而如今传闻被否认，这意味着不确定性再次增加，调控政策再度扑朔迷离。