中证网讯 中原地产研究中心发布了年刊《2010中国楼市高位运行》，报告指出明年上半年国内房地产市场供应短缺矛盾依然突出，市场将继续高位运行；预计下半年市场会进入高位调整期，房价涨幅将明显趋缓。

　　一线城市土地供应状况难以维持

　　据中原地产研究年刊《2010中国楼市高位运行》统计，对比历年住宅新开工面积与第三年住宅销售面积之间的关系，1998—2005年期间，两者之间的比率稳定在1.13左右。由于2008年住宅销量大幅萎缩，令这一比例达到1.42的峰值。若2010年住宅维持2009年的销售水平，则全国住宅新开工面积在2007和2008年两年间共有约2亿平方米的缺口。若2010年住宅销量较2009年下降15％~20％，过去两年间住宅新开工面积仍有约6000万平方米的缺口。因此，中原集团研究董事程澐认为，在全国范围内，过去两年住宅投资建设的下降将在一定时期内制约住宅的新增供应。同时供应不足带来的供求矛盾在2010年上半年尤显突出。

　　从土地投资和住宅建设两方面指标月度变化情况看，各指标自2009年下半年始现加速增长。中原地产研究中心通过对40家知名发展商在8个重点城市从2003年至2009年期间所获取地块的跟踪调查发现，尚未入市的土地中，大部分处于在售或待开发状态，目前在建的土地所占比重普遍较小。考虑到住宅建设有一定周期性，目前这部分土地只有到明年下半年再成为实际新增供应。

　　从目前一、二线城市市场情况看，一线城市供求矛盾比二线城市更为突出。由于一线城市城市化程度较高，可供开发的土地资源日益稀缺，其中四大一线城市中又以广州、深圳最为明显。二线城市住宅新开工面积自2008年以来基本未受市场波动影响，开发量依旧维持在较高水平，可以预见未来二线城市住宅供应较为充裕。

　　投资需求和资金充裕促使房价上涨

　　程澐指出，2009年住宅之所以快速上涨有三大原因：一是高流动性下的投资需求快速进入市场；二是开发商目前资金较为充裕，无降价动力；三是住宅供应量捉襟见肘。

　　目前，各国在金融危机后普遍实施宽松的货币政策，全球短期利率已是历史低点。宽松货币政策的后果之一便是流动性大幅过剩。加上国内宏观经济及房地产政策短期内仍将相对维持宽松状态，国内市场将继续吸引各类资金的进入。另外，近期国内市场还呈现普通居民投资小户型、低总价住宅的新态势。除了前期中高收入群体财富的累积和逐利心态的膨胀，不顾一切地购买中高档住宅外，普通居民也开始积极投入了低总价住宅市场。

　　另一大原因是，目前开发商暂时没有降价之压力。2007年开发商通过银行贷款和股市增发大量融资购地，2008年金融危机加上政府实行紧缩政策和股市剧跌，开发商融资陷入困境。伴随着国家“4万亿”政策的落实，2009年起开发商融资大门重启，资金困局得到缓解。如今，2009年销售市场持续活跃使得开发商快速回笼了资金，期望开发商能降价促销已是难上加难。

　　还有，2008年国内住宅市场成交低迷，住宅呈现“库存积压”状况。2009年市场发生突变，成交量快速反弹，不仅每月新增供应量不足以应付当月成交量，前期库存也在迅速消化。短短一年时间里，市场原来的“库存积压”已经变成“库存透支”。

　　下半年市场高位调整促使涨幅趋缓

　　对于近期政府频繁出台房地产调控政策的举动，程澐认为，这表明宏观政策取向正在由全面刺激向有保有压的方向倾斜。“保”的是保障性住房和普通自主性购房，“压”的是投机性购房。事实上，国家已经开始正式实施和推行上述政策了。

　　至于2010年下半年国家有关政策将如何取向，则取决于上半年宏观经济走势以及房地产市场的运行情况。

　　程澐认为，目前开发商在土地、资金方面的“储备”都较为充裕，未来阶段各地开发建设步伐已在提速，供应紧张局面有望在2010年下半年有所缓解。在各方因素的综合作用下，市场房价可望得到一定程度的平抑，房价快速上涨势头将得到抑制。

　　程澐最后认为：我国住宅市场经历了2008、2009两年急速调整、探底、快速反弹等一系列跌宕起伏的变动之后，估计2010年下半年住宅市场成交量和房价将持稳，甚至稳中有降。虽然此次调整对房地产行业和企业将产生多重压力，但受益于多年发展形成的支柱产业地位，房地产行业仍将快速触底反弹，国内房地产市场结构将出现崭新的局面。