地产产品最多银行：光大18款，39%募给上海绿地

　　张旭阳表示，今年对合作伙伴会有更严格要求，对开发商、地块、拿地价格等都要进行严格评估

　　理财周报零售银行实验室研究员 尹娜/文

　　不完全统计，光大银行今年以来总共发行了18款投资于房地产行业的信托贷款类理财产品，是今年以来发行该产品最多的银行。

　　光大银行总行零售银行部总经理张旭阳此前对记者表示：“房地产信托理财产品在今年还会有机会，但是我们对合作伙伴会有更加严格的要求，对开发商、地块、拿地价格等都要进行严格评估。”

　　光大银行北京分行一位理财师对记者说：“对房地产信托类理财产品有需求的高端客户还是不少的，这类产品比较好卖。”

　　“主要是收益相对较高，而风险方面，由于投资的是排名最前几家开发商，因此也相对稳健。但是近期这类产品发行的比较少，没有怎么卖过这类产品。”

　　光大银行牵手保利、中信以及上海绿地等大型房企

　　光大银行对房地产开发商的要求比较严格，从理财产品资金投向上看，所投资的项目都属于大型开发商集团，18款产品中有三款产品与保利集团合作，2款产品与中信房地产股份有限公司合作，7款产品与上海绿地(集团)有限公司合作。

　　除去保利与中信集团项目，上海绿地集团是中国企业500强和中国房地产龙头企业之一，在2006中国企业500强排名中位列第209位，在中国房地产企业排名中位居第2位。开发了圣约瀚名邸、虹桥新城、黄金水岸、淞虹公寓、绿川新苑等楼盘。

　　此外，与光大银行合作的房地产公司还有北京首都开发股份有限公司，卓达房地产集团有限公司等。

　　中国社科院金融所理财产品研究中心研究员太雷说：“房地产信托银行理财产品的关键是要看与什么样的开发商合作，当前的房地产市场正在经历宏观政策的调整，如果开发商承受能力比较强，资金比较雄厚，投资这类房地产开发商项目的产品会比较稳健。”

　　“小的开发商比较容易发生风险，这是一个优胜劣汰的过程，如果当房地产市场出现重大拐点，小开发商会承受不住，进而引发行业洗牌。”

　　太雷表示，除了开发商之外，什么项目也很关键。

　　“开发的什么楼盘，是商品房、保障性住房，还是商业楼盘都需要弄清楚。例如一些国有的大型项目，有的是用于建经济适用房，这类项目的收益比较可靠，没什么风险。”

　　张旭阳说：“如果2010年对房地产行业从紧政策不发生变化，那些小的房地产企业可能还将面临行业洗牌，对大的房地产企业来说，则并非坏事。”

　　理财产品期限集中于中长期

　　从光大银行发行的房地产信托产品上看，产品期限最短的为342天，为2010年阳光财富“T计划”第066期产品，投资于保利置业集团有限公司。今年光大银行发行的这类产品中，一年期左右的产品占6款。剩下的产品均为两年期产品，如阳光理财“T计划”2010年定向第五期产品1，阳光理财“T计划”2010年定向第十三期产品1，均投资于卓达房地产集团有限公司。

　　从产品收益上看，这类产品的收益率要高于同期定存利率，在信托贷款类理财产品的总体收益中，也算收益较高的产品。

　　例如光大银行收益最高的一款房地产信托类理财产品为2010年阳光财富“T计划”第011产品，该产品于今年年初成立，期限12个月，投资的是收购北京玺萌置业持有质押股份的优先级收益权。该产品的特别之处是对于房地产公司的股权投资。

　　收益其次的产品为，阳光理财“T计划”2010年定向第五期产品1，两年期产品，年化收益率达到5.50%，投资卓达房地产集团有限公司。

　　银信合作房地产信托产品风险可控

　　近期关于房地产行业拐点，房价大幅下跌的说法弥漫整个市场。如果房地产行业出现拐点，尤其是现在宏观调控，第三套房停止贷款严格的政策监管下，房地产信托类理财产品收益是否会出现大的风险。

　　太雷说：“房地产信托产品属于长期投资产品，一般会对所投资的房地产项目，先期投资30%-40%，然后后续再追加投资。”

　　“理论上说，一般期限越长的项目，风险也越大。”

　　“打个比方说，某一个房地产工程项目完工需要十年左右时间，投资总额需要1亿元，前期投资3000万。那么就会把这个前期的3000万投资做成一个银信合作产品，发给投资者。但是如果遇到宏观调控，信贷紧缩，那么如果该开发商追加的投资的能力减弱，那么未来该项目就不被看好，已经上马的项目收益就会下降。”

　　太雷说对于商业银行这类2-3年的房地产信托类理财产品来说，风险比较可控，而银行也会有本身的声誉风险来担保，这类产品的收益一般都能保证。并且根据社科院理财产品研究中心得到的统计数据，这些银行一般都会将优质的资产打包，作为房地产信托理财产品，销售给客户。

　　记者发现，房地产信托类理财产品的说明书，大部分会包括投资于哪个开发商，但是对于具体投资开发商的哪些项目，则没有明确标明。

　　太雷说：“信贷产品说明书，的确存在信息不透明的情况，就是商业银行上报给银监会的产品说明，也只有一个投资方向，现在还没有明确的法规来规定必须告知具体项目。但是对于高端产品则不同，可能会在理财存续期的一段时间，定期私下告知客户。”

　　“从安全的角度看，最合理的方式是明确投资方向，或者向第三方监督机构明确投资方向。”

　　尽管从各方面来看，这类产品还算是安全，但是由于今年3月份，银监会出台了《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，《通知》要求商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，需要有100万以上的金融资产，并且对信托计划投资的项目也有了严格要求。

　　从光大银行产品发行数量上来看，今年1月份发行了3款，2月份发行了7款，为发行最多的月份，3月份发行数量与2月份相当为6款，新规出台后，4月份这类产品数量减少只发行4款，而5月到现在为止，只发行了1款产品，可见银监会的监管指引在这类产品的发行数量上已经起到了一定效果。