尽管2009年下半年新房销售量继续创新高，但受制于政策调控的担心和地产公司盈利的滞后性，地产板块下半年表现弱于大盘。我们认为，2010年受益于经济的走好以及较低的利率水平，房地产市场仍将实现稳定增长，地产板块未来六个月有上升空间，主要来自业绩增长以及小幅度估值水平提升，比市场预期缓和的调控政策以及信贷的再次开闸将是主要的催化因素。

催化剂之1：

业绩增长确定

主要的地产公司2010年将有30上的业绩增长，这较为确定。由于大部分地产公司2009年实现了100销售增长，2009年下半年的销售/预售将在2010年确认收入，到目前为止，有40上的业绩确定性。目前来看，地产板块是未来业绩确定性最高的行业之一。

催化剂之2：

调控政策弱于预期

我们认为，市场已经过度反映了包括优惠政策退出等集中在需求方面的地产调控政策。2010年的政策重点将集中在供给方面，增加供给不仅可以从根本上抑制房价涨幅较快，而且供给的增加将直接拉动经济，实现政府投入的平稳退出，此外，增加土地供给还可以较好实现地方政府的财政收入增长。

催化剂之3：

未来两年业绩将上调

2010年更多新增的土地供给以及打击囤地政策将推动地产公司较好的资本投入以及较快的存货周转，从而推动新开工面积及预售面积的超预期增长。我们认为，地产公司在未来两年业绩上调的趋势较为明显。

催化剂之4：

通胀及人民币升值预期

人民币升值预期与A股股价存在正相关关系。12个月人民币NDF在2009年4~8月份期间持稳，但从9月份开始再度下跌，表明人民币对美元升值预期增强。人民币升值将吸引全球资金涌入中国，房地产市场成为这些资金流向的重要目的地之一。中国经济强劲增长以及发达国家实行宽松的货币政策或将进一步加大人民币升值压力。因此，未来6个月A股地产板块有望表现强劲。

投资策略

我们看好地产板块明年尤其是上半年的表现，建议投资者目前吸纳地产股，重点是具有持续增长潜力的龙头地产公司如金地集团（600383，收盘价15.54元）、万科（000002，收盘价11.79元）、保利地产（600048，收盘价24.58元）；以及区域龙头股，如首开股份（600376，收盘价23.89元）、中华企业（600675，收盘价15.97元）、栖霞建设（600533，收盘价7.41元）（上调至审慎推荐）等；此外金融街（000402，收盘价13.64元）、浦东金桥（600639，收盘价14.44元）（上调至推荐）等商业类地产公司将受益于商业地产市场的见底回升；在2010年，行业整合将加速，所以也看好大股东实力较强的房地产上市公司的资产整合机会。

房地产行业：政策调整延续 短期适度谨慎